Zbycie nieruchomości spółki z o.o. – co musi się znaleźć w uchwale wspólników wyrażającej na zgodę?

Zbycie nieruchomości najczęściej oznacza jej sprzedaż. Jeżeli nieruchomość zbywa spółka z o.o. konieczne jest zweryfikowanie czy wspólnicy wyrazili zgodę na taką transakcję, chyba że umowa spółki zwalnia z obowiązku uzyskania takiej zgody (art. 228 pkt 4 k.s.h.).

Zgodę na zbycie nieruchomości należącej do spółki wyraża Zgromadzenie Wspólników w formie uchwały. Uchwała dla swej ważności nie wymaga zachowania szczególnej formy prawnej. Wystarczy, że zostanie ona umieszczona w protokole sporządzonym w zwykłej formie pisemnej.

Choć nie ma sztywno określonego wzoru uchwały, warto uwzględnić w niej następujące elementy:

1. identyfikację nieruchomości , która ma zostać zbyta,
2. zgodę wspólników: wyrażenie woli wspólników,
3. warunki transakcji: cena zbycia nieruchomości/warunki umożliwiające jej określenie albo wskazanie, że zbycie nieruchomości nastąpi na warunkach ustalonych przez zarząd.
4. termin transakcji: przewidywany termin zbycia nieruchomości.

Zawarcie powyższych informacji w treści uchwały zabezpieczy samą transakcję (wyeliminuje możliwość zakwestionowania jej ważności) oraz zarząd, który reprezentuje spółkę w trakcie zbycia nieruchomości oraz wspólników spółki.

Brak zgody w przypadku, gdy umowa spółki nie wyłącza obowiązku jej udzielenia, spowoduje, że czynność prawna dotycząca nieruchomości będzie nieważna (art. 17 § 1 k.s.h.).

Niedopuszczalne jest natomiast udzielenie przez wspólników spółki z o.o. zgody in blanco, czyli bez wskazania o jaką nieruchomość należącą do majątku spółki chodzi oraz bez określenia terminu na owo zbycie.

W praktyce zazwyczaj strony w pierwszej kolejności zawierają umowę przedwstępną, w której ustalają w jakim terminie oraz na jakich warunkach dokonają przeniesienia własności nieruchomości ze sprzedającego na kupującego. Umowę przenoszącą własność nieruchomości w takim wypadku określamy jako umowę przyrzeczoną. Musi ona każdorazowo mieć formę aktu notarialnego. Natomiast forma umowy przedwstępnej zależy od tego jak silna ma być ochrona interesów stron. Szerzej na ten temat w kolejnym wpisie.

Modelowo zgoda na zbycie nieruchomości przez spółkę z o.o. powinna zostać udzielona przed zawarciem umowy. Jednakże ustawodawca przewidział możliwość następczego wyrażenia tejże zgody. Możliwość ta jest jednak ograniczona w czasie, bowiem następcza zgoda musi zostać wyrażona przez wspólników w terminie dwóch miesięcy od dnia przeniesienia własności nieruchomości przez spółkę, tj. zawarcia umowy przyrzeczonej (art. 17 § 2 k.s.h.). Do zawarcia umowy przedwstępnej zgoda wspólników nie jest potrzebna, lecz z punktu widzenia nabywcy nieruchomości, na pewno będzie pożądana.