Wnioski:
- w umowie o roboty budowlane obiór robót nie może być uzależniony od braku jakichkolwiek wad (bezusterkowy odbiór robót)
- inwestor nie może uzależnić zapłaty wynagrodzenia za roboty budowlane od braku jakichkolwiek wad (od bezusterkowego odbioru robót)
- inwestor ma prawo odmówić odbioru robót budowlanych wyłącznie, jeżeli wada ma charakter istotny
Przez umowę o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej. Inwestor natomiast zobowiązuje się do dokonania czynności wymaganych przez właściwe przepisy, w szczególności do przekazania terenu budowy, dostarczenia projektu, odebrania obiektu oraz zapłaty umówionego wynagrodzenia (art. 647 Kodeksu cywilnego).
Odebranie obiektu należy do obowiązków inwestora jako wierzyciela. Naruszenie tego obowiązku skutkuje tym, że z przyczyn dotyczących wierzyciela świadczenie nie może być spełnione.
Kiedy wykonawca zgłasza zakończenie robót, a obiekt nie wykazuje wad istotnych, inwestor jest zobowiązany do jego odbioru. Nie jest dopuszczalne uzależnianie odbioru od braku jakichkolwiek usterek (od tzw. odbiór bezusterkowy robót). Taka klauzula umowna, jako sprzeczne z naturą zobowiązania wynikającego z umowy o roboty, została uznana przez Sąd Najwyższy za niedopuszczalną. Klauzula bezusterkowego odbioru robót budowlanych narusza równowagę kontraktową, narażając wykonawcę robót budowlanych na niepewność co do wypłaty wynagrodzenia oraz zwrotu kosztów. Klauzule przewidujące odbiór wyłącznie w przypadku braku jakichkolwiek wad są bezwzględnie nieważne (jako sprzeczne z art. 353¹ KC w zw. z art. 647 KC.
Odmowa odbioru robót budowlanych przez inwestora jest uzasadniona jedynie wtedy, gdy stwierdzone wady są na tyle istotne, że obiekt nie nadaje się do użytkowania, tj. wady uniemożliwiające lub znacząco utrudniające jego wykorzystanie zgodnie z przeznaczeniem. W przypadku wad nieistotnych inwestor powinien dokonać odbioru i skorzystać z przysługujących mu środków ochrony prawnej, w szczególności z uprawnień z tytułu nienależytego wykonania zobowiązania, rękojmi lub gwarancji. Uprawnienia te nie wpływa jednak na obowiązek odbioru i zapłaty wynagrodzenia za roboty wykonane prawidłowo.
Podsumowanie
Zamawiający nie może uzależniać odbioru końcowego oraz zapłaty należnego wynagrodzenia od braku jakichkolwiek wad lub usterek. Wykonania umowy o roboty budowlane nie należy utożsamiać z całkowicie bezusterkowym wykonaniem robót. Z art. 647 KC wynika jednoznacznie, że podstawowym obowiązkiem wykonawcy jest oddanie obiektu zgodnego z projektem i wiedzą techniczną, natomiast obowiązkami inwestora – jego odbiór oraz zapłata wynagrodzenia. Inwestor nie może uzależniać wypłaty wynagrodzenia od całkowitego braku usterek w obiekcie wykonanym zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej. Powyższe stanowisko podziela m.in. Sąd Apelacyjny w Poznaniu – I Wydział Cywilny w wyroku z dnia 3 marca 2020 r., sygn. akt I AGa 153/19.
