Artykuły napisane przez: Mateusz Stawski

Czy inwestor lub nabywca, który samodzielnie usuwa wady budynku, może domagać się od wykonawcy lub dewelopera zwrotu poniesionych kosztów jeżeli prace naprawcze zostały wykonane bez uprzedniego uzyskania zgody sądu. Czy art. 480 Kodeksu cywilnego to przeszkoda w dochodzeniu kosztu prac naprawczych wykonanych bez zgody sądu?

Nabywcy lokali mieszkalnych i domów jednorodzinnych powinni być świadomi ryzyka związanego z likwidacją spółki deweloperskiej i utratą roszczeń z tytułu rękojmi oraz brakiem ochrony ze strony Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego w przypadku roszczeń z tytułu rękojmi. Prawidłowo przeprowadzona likwidacja takiej spółki, nawet przed upływem ustawowych terminów rękojmi, może pozbawić nabywców możliwości dochodzenia roszczeń z tytułu wad fizycznych nieruchomości. W rezultacie, w przypadku likwidacji dewelopera przed zakończeniem okresu rękojmi, może nie istnieć podmiot odpowiedzialny za wady nieruchomości. Właściwa analiza formy prawnej i struktury właścicielskiej dewelopera powinna być integralnym elementem procesu due diligence przed zakupem nieruchomości.

9 września 2025 r. nabywcy lokali mieszkalnych i domów jednorodzinnych zyskają silniejsze narzędzia do dochodzenia roszczeń z tytułu wad fizycznych i prawnych. Tego dnia wejdą w życie przepisy przyznające nabywcom uprawnienia wynikające z rękojmi (obniżenie ceny, żądanie usunięcia wad, odstąpienie od umowy). Celem nowelizacji jest usunięcie wątpliwości dotyczących katalogu roszczeń przysługujących nabywcom oraz wyeliminowanie różnicowania ochrony w zależności od etapu inwestycji. Dla deweloperów oznacza to bardziej rygorystyczne zasady odpowiedzialności za wady sprzedawanych nieruchomości.

Deweloper realizujący inwestycję budowlaną niejednokrotnie znajduje się w sytuacji, w której zmuszony jest zaspokoić roszczenia nabywców lokali czy wspólnot mieszkaniowych z tytułu wad fizycznych nieruchomości. Wówczas pojawia się pytanie: czy deweloper może dochodzić zwrotu poniesionych kosztów od generalnego wykonawcy, podwykonawców lub innych uczestników procesu budowlanego? Odpowiedzi dostarczają przepisy o odpowiedzialności kontraktowej oraz konstrukcje roszczeń regresowych.

W przypadku stwierdzenia naruszeń przepisów bhp na placu budowy, inspektor pracy może – z rygorem natychmiastowej wykonalności – wstrzymać prowadzenie prac budowlanych, eksploatację maszyn lub wykonywanie pracy w określonych miejscach.

Dla inwestora oznacza to poważne ryzyko opóźnienia realizacji inwestycji, nawet wtedy, gdy naruszenia zostały popełnione przez generalnego wykonawcę, wykonawcę lub dalszego podwykonawcę. Powierzenie realizacji robót podmiotom trzecim nie zwalnia inspekcji pracy z obowiązku natychmiastowego wstrzymania prac budowlanych, eksplotacji maszyn lub wykonywania pracy w określonych miejscach.

Zgodnie z nowelizacją ustawy deweloperskiej, od 11 lipca 2025 r. deweloperzy mieszkaniowi zostali objęci obowiązkiem jawnego publikowania i codziennego raportowania cen mieszkań. Brak zgodności z nowymi przepisami może skutkować dotkliwą karą – aż do 10% rocznego obrotu.