W związku z nowelizacją ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym gminy w całym kraju zasypane są wnioskami o ustalenie warunków zabudowy. Wszczęcie postępowania przed uchwaleniem planu ogólnego pozwoli na uzyskanie decyzji na starych zasadach – jej wydanie nie będzie zależne od tego, czy teren objęty wnioskiem znajduje się na obszarze uzupełnienia zabudowy, czy też nie.
Deweloperzy i inwestorzy spieszą się więc z wnioskami o wydanie decyzji. Z kolei gminy próbują bronić się przed wzmożoną liczbą wniosków, wszczynając procedury w sprawie miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Czy jest to skuteczne? Jakie warunki muszą zostać spełnione, by gmina mogła zawiesić postępowanie? Czy wystarczy samo podjęcie uchwały intencyjnej, a może rozpoczęcie prac nad planem ogólnym? Odpowiedź na te pytania znajdziesz poniżej.
Kiedy gmina może zawiesić postępowanie?
Zgodnie z art. 62 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia warunków zabudowy można zawiesić na czas nie dłuższy niż 18 miesięcy od dnia złożenia wniosku o ustalenie warunków zabudowy.
Postępowanie powinno być podjęte, a decyzja wydana, jeżeli:
1) w ciągu dwóch miesięcy od dnia zawieszenia postępowania rada gminy nie podjęła uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu miejscowego albo
2) w okresie zawieszenia postępowania nie uchwalono miejscowego planu lub jego zmiany.
W tym drugim przypadku zawieszenie może być jednak przedłużone, na czas nie dłuższy niż 6 miesięcy, jeśli w okresie zawieszenia dokonano wyłożenia projektu planu miejscowego.
Brak możliwości zawieszenia postępowania w związku z procedowaniem planu ogólnego
Ustawodawca nie przewidział analogicznego rozwiązania w przypadku rozpoczęcia prac nad planem ogólnym. Choć akt ten będzie miał istotny wpływ na decyzje o warunkach zabudowy – będzie wyznaczał tereny, na których decyzje te w ogóle będą mogły być wydawane oraz będzie determinował funkcję nowej zabudowy, nie wprowadzono przepisu umożliwiającego zawieszenie postępowania w związku z pracami nad planem ogólnym.
Propozycja wprowadzenia możliwości zawieszenia postępowania z tej przyczyny pojawiła się w związku z procedowaną nowelizacją ustawy. Nie została jednak uwzględniona, ponieważ według Ministra Rozwoju i Technologii zawieszanie postepowania w sprawie wydania decyzji o warunkach zabudowy z uwagi na sprzeczność z projektem planu ogólnego byłoby niezasadne, gdyż projekt planu ogólnego może ulegać zmianom, a dodatkowo należałoby zawiesić postępowanie na obszarze całej gminy, co spowodowałoby blokadę inwestycji.[1]
Oznacza to, że postępowania o ustalenie warunków zabudowy mogą toczyć się niezależnie od procedury związanej z uchwaleniem planu ogólnego.
Jednak w czasie procedowania planu ogólnego, gmina może wszcząć również procedury planistyczne związane z uchwaleniem miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego i wówczas, korzystając z art. 62 ust. 1 u.p.z.p. zawiesić postępowanie o „wuzetkę”.
Zawieszenie postępowania po rozpoczęciu prac nad planem miejscowym
Postanowienie o zawieszeniu postepowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy ma charakter fakultatywny. Oznacza to, że organ może zawiesić postepowanie i jest to uzależnione od jego uznania. Uznanie nie może mieć jednak charakteru dowolnego. Przed zawieszeniem postępowania z uwagi na prace związane z planem miejscowym organ powinien poczynić ustalenia co do stopnia zaawansowania tych prac, w tym prawdopodobieństwa uchwalenia planu w okresie zawieszenia oraz ewentualnej kolizji planowanej inwestycji z planem miejscowym.
Zawieszenie postępowania nie może być automatyczne. Oznacza to, że organ nie może zawiesić postępowania wyłącznie z tego względu, że planuje objąć teren planem miejscowym. Musi istnieć realne prawdopodobieństwo wystąpienia sprzeczności pomiędzy decyzją o warunkach zabudowy a projektowanym planem miejscowym. Sprzeczność ta powinna być możliwa do wykazania na podstawie dokumentacji planistycznej.
Ponadto zawieszenie postepowania nie jest uzasadnione, jeżeli brak jest ustaleń co do aktualnego etapu prac planistycznych oraz określenia, kiedy plan mógłby wejść w życie. W orzecznictwie sądowoadministracyjnym wskazuje się w tym kontekście, że zaawansowanie prac ograniczające się wyłącznie do podjęcia uchwały o przystąpieniu do sporządzenia planu miejscowego nie uzasadnia konieczności zawieszenia postępowania.[2]
Wobec tego, by zawiesić postępowanie nie wystarczy samo podjęcie uchwały intencyjnej. Gmina musi uzasadnić, że w danym przypadku istnieje realna możliwość uchwalenia planu miejscowego przed upływem terminów wskazanych w przepisie, a projektowane postanowienia tego planu będą kolidowały z inwestycją objętą wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy.
Podsumowanie
W związku z tym, że po wejściu w życie planu ogólnego diametralnie zmienią się zasady wydawania decyzji o warunkach zabudowy, warto spieszyć się ze złożeniem wniosku, by załapać się na dotychczasowe regulacje. Prace nad planem ogólnym nie stanowią przesłanki zawieszenia postępowania w sprawie „wuzetek”. Aby zawiesić postępowanie, gmina musiałaby procedować plan miejscowy. Nie może to jednak następować automatycznie, ani bez uwzględnienia realiów konkretnej sprawy.
Jeśli masz wątpliwości, czy w Twoim przypadku gmina prawidłowo zawiesiła postępowanie, skontaktuj się z nami!
[1] https://legislacja.gov.pl/docs//2/12395102/13113840/13113843/dokument707181.pdf
[2] Wyrok WSA w Poznaniu z dnia 15 marca 2022 r., sygn. akt: II SA/Po 42/22.
