Portal prawny o budownictwie i nieruchomościach

Ujawnione wady fizyczne części wspólnej budynku wymagają działania, a właściciele lokali odmawiają podjęcia uchwały.

Zarząd i zarządca, którzy w takiej sytuacji pozostają bierni mogą odpowiadać cywilnie, administracyjnie i karnie. Obowiązek działania ciąży na nich niezależnie od postawy właścicieli lokali. Kiedy bezczynność staje się problemem prawnym i jakie instrumenty prawne przysługują zarządcy, gdy wspólnota nie współdziała?

W artykule wyjaśniamy jakie obowiązki oraz instrumenty prawne przysługują zarządowi wspólnoty mieszkaniowej, zarządcy, któremu powierzono zarząd wspólnotą w trybie art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali, oraz zarządcy nieruchomości (administratorowi) działającemu na podstawie umowy o zarządzanie (administrowanie).

Dostęp do drogi publicznej jest warunkiem realizacji inwestycji budowlanej. Jednym z kluczowych elementów tego dostępu jest decyzja na lokalizację zjazdu, której brak lub wygaśnięcie może zablokować uzyskanie pozwolenia na budowę lub opóźnić realizację robót.

W artykule wyjaśniamy, jak długo ważna jest decyzja na lokalizację zjazdu, na jakim etapie inwestycji musi zostać uzyskana oraz jakie skutki niesie jej wygaśnięcie w toku inwestycji. Z punktu widzenia inwestora istotne jest wcześniejsze zweryfikowanie aktualności decyzji i jej powiązania z harmonogramem robót.

Rękojmia nieruchomości w praktyce deweloperskiej i wykonawczej zależy zawsze od ustalenia kilku kluczowych dat. Odpowiedzialność z rękojmi pojawia się tylko wtedy, gdy nabywca stwierdzi wadę w odpowiednim terminie i w powiązaniu z chwilą wydania nieruchomości. W projektach deweloperskich i wykonawczych to nie protokół odbioru domu, mieszkania czy robót budowlanych ani zgłoszenie usterki decydują o odpowiedzialności z rękojmi, lecz data wydania nieruchomości lub robót oraz moment stwierdzenia wady. To te dwa zdarzenia uruchamiają terminy, które mogą definitywnie zakończyć odpowiedzialność dewelopera lub generalnego wykonawcy — albo przeciwnie, utrzymać ją aktualną mimo upływu lat. W sporach z zakresu prawa budowlanego i nieruchomości precyzyjne ustalenie tych dat decyduje o wyniku sprawy.

Nowelizacja przepisów wprowadziła istotną zmianę dla inwestorów: kolejna kategoria warunków zabudowy będzie miała charakter bezterminowy także po 2025 r. Odpowiedź na pytanie, jak długo są ważne warunki zabudowy, zależy dziś przede wszystkim od daty wszczęcia postępowania oraz daty uprawomocnienia decyzji. W praktyce oznacza to rozszerzenie katalogu „trwałych” WZ, które nie wygasają po pięciu latach i pozostają ważne bez ograniczenia czasowego. Dla deweloperów, właścicieli gruntów i inwestorów budowlanych to kluczowa informacja wpływająca na harmonogramowanie projektów, strategię nabywania działek i bezpieczeństwo procesu inwestycyjnego.

Każdy inwestor, który złoży wniosek o warunki zabudowy do 16 października 2025 r. i otrzyma pozytywną decyzję, lub uzyska jej prawomocność przed 1 stycznia 2026 r., będzie dysponować decyzją ważną bez ograniczenia czasowego. Jednocześnie – do 1 stycznia 2027 r. – zawieszone zostają kary nakładane na gminy za opóźnienia w wydawaniu WZ, co może istotnie wydłużyć czas prowadzenia postępowań.

Coraz więcej gmin żąda od inwestorów prywatnych (niedrogowych) zawarcia tzw. „umowy drogowej”, na podstawie której mieliby finansować lub współfinansować budowę bądź przebudowę drogi publicznej. Tymczasem w zdecydowanej większości przypadków takie żądania nie mają żadnej podstawy prawnej. Art. 16 ustawy o drogach publicznych nie pozwala na przerzucanie kosztów dróg na prywatnych inwestorów, a podpisywane umowy bardzo często okazują się nieważne.

Jakie uprawnienia przysługują inwestorowi, jeżeli zarządca drogi żąda zawarcia „drogowej umowy partycypacyjnej” lub taka umowa została już podpisana? Zapraszamy do lektury.

Od 1 marca 2026 r. zmienia się sposób rozstrzygania sporów budowlanych: zanim strony spotkają się w sądzie, trafią do mediatora. Nowelizacja procedury cywilnej wprowadza obowiązek kierowania spraw gospodarczych z zakresu robót budowlanych do mediacji przed rozprawą. Celem tej zmiany jest skrócenie procesów i odciążenie sądów – ale skuteczność nowych przepisów zależeć będzie od tego, czy strony potraktują mediację jako realną szansę na porozumienie, a nie tylko formalny etap postępowania lub sposób na nielojalne przedłużanie sporu.