Wady nieruchomości

Rękojmia nieruchomości w praktyce deweloperskiej i wykonawczej zależy zawsze od ustalenia kilku kluczowych dat. Odpowiedzialność z rękojmi pojawia się tylko wtedy, gdy nabywca stwierdzi wadę w odpowiednim terminie i w powiązaniu z chwilą wydania nieruchomości. W projektach deweloperskich i wykonawczych to nie protokół odbioru domu, mieszkania czy robót budowlanych ani zgłoszenie usterki decydują o odpowiedzialności z rękojmi, lecz data wydania nieruchomości lub robót oraz moment stwierdzenia wady. To te dwa zdarzenia uruchamiają terminy, które mogą definitywnie zakończyć odpowiedzialność dewelopera lub generalnego wykonawcy — albo przeciwnie, utrzymać ją aktualną mimo upływu lat. W sporach z zakresu prawa budowlanego i nieruchomości precyzyjne ustalenie tych dat decyduje o wyniku sprawy.

Rękojmia w obrocie wtórnym nie działa automatycznie. Sam fakt, że nieruchomość została pierwotnie nabyta od dewelopera, nie oznacza, że każdy kolejny właściciel korzysta z tej ochrony wobec dewelopera.

Możliwość dochodzenia roszczeń bezpośrednio od dewelopera istnieje wyłącznie wtedy, gdy obok  sprzedaży sprzedający przeniesie na kupującego uprawnienia z rękojmi wobec dewelopera (przelew, cesja wierzytelności). Bez takiego przelewu nowy właściciel nie ma podstaw do kierowania żądań do dewelopera.

Czy inwestor lub nabywca, który samodzielnie usuwa wady budynku, może domagać się od wykonawcy lub dewelopera zwrotu poniesionych kosztów jeżeli prace naprawcze zostały wykonane bez uprzedniego uzyskania zgody sądu. Czy art. 480 Kodeksu cywilnego to przeszkoda w dochodzeniu kosztu prac naprawczych wykonanych bez zgody sądu?

Sąd Najwyższy zajmuje się dopuszczalnością żądania odszkodowania za wady budowlane ustalanego jako równowartość „nieponiesionych kosztów naprawy” (tzw. metoda kosztorysowa). W sprawie III CZP 44/24 (postanowienie z 15.04.2025) Sąd Najwyższy pyta powiększony skład tego sądu czy odszkodowanie za wadliwe roboty można liczyć metodą kosztorysową jako równowartość jeszcze nieponiesionych kosztów usunięcia wad. Potencjalne wykluczenie bądź ograniczenie tej metody będzie przekładać się na praktykę dochodzenia roszczeń odszkodowawczych.

Nabywcy lokali mieszkalnych i domów jednorodzinnych powinni być świadomi ryzyka związanego z likwidacją spółki deweloperskiej i utratą roszczeń z tytułu rękojmi oraz brakiem ochrony ze strony Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego w przypadku roszczeń z tytułu rękojmi. Prawidłowo przeprowadzona likwidacja takiej spółki, nawet przed upływem ustawowych terminów rękojmi, może pozbawić nabywców możliwości dochodzenia roszczeń z tytułu wad fizycznych nieruchomości. W rezultacie, w przypadku likwidacji dewelopera przed zakończeniem okresu rękojmi, może nie istnieć podmiot odpowiedzialny za wady nieruchomości. Właściwa analiza formy prawnej i struktury właścicielskiej dewelopera powinna być integralnym elementem procesu due diligence przed zakupem nieruchomości.

9 września 2025 r. nabywcy lokali mieszkalnych i domów jednorodzinnych zyskają silniejsze narzędzia do dochodzenia roszczeń z tytułu wad fizycznych i prawnych. Tego dnia wejdą w życie przepisy przyznające nabywcom uprawnienia wynikające z rękojmi (obniżenie ceny, żądanie usunięcia wad, odstąpienie od umowy). Celem nowelizacji jest usunięcie wątpliwości dotyczących katalogu roszczeń przysługujących nabywcom oraz wyeliminowanie różnicowania ochrony w zależności od etapu inwestycji. Dla deweloperów oznacza to bardziej rygorystyczne zasady odpowiedzialności za wady sprzedawanych nieruchomości.