Obowiązki zarządu / zarządcy nieruchomości wobec wad części wspólnej – kiedy bezczynność rodzi odpowiedzialność prawną?
Wnioski
- Zarząd wspólnoty mieszkaniowej oraz zarządca, któremu powierzono zarząd w trybie art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali, mają ustawowy obowiązek działania w celu usunięcia wad fizycznych części wspólnej budynku – niezależnie od tego, czy właściciele lokali podjęli działania wobec dewelopera.
- Jeżeli właściciele nie podjęli działań wobec dewelopera (w celu usunięcia wad w oparciu o rękojmię / na podstawie roszczeń z tytułu nienależytego wykonania umowy) bądź nie podejmują wymaganej uchwały, zarząd lub zarządca z art. 18 ust. 1 może wystąpić do sądu o zgodę na usunięcie wad. Uprawnienie to nie przysługuje zarządcy (administratorowi) działającemu wyłącznie na podstawie umowy o zarządzanie (administrowanie) nieruchomością.
- Zarządca (administrator) działający na podstawie umowy o zarządzanie ma obowiązek wystąpić z inicjatywą do zarządu lub zarządcy z art. 18 ust. 1, aby ci podjęli stosowne działania. Zaniechanie może stanowić nienależyte wykonanie umowy.
- Bezczynność wobec wad części wspólnej może rodzić odpowiedzialność administracyjną, karną i cywilną.
Zarządzasz nieruchomością wspólną i masz wątpliwości co do zakresu swoich obowiązków wobec wad fizycznych budynku? Nie wiesz, czy możesz działać samodzielnie, czy potrzebujesz uchwały właścicieli. Chcesz wystąpić do sądu? Skontaktuj się z nami. Przeanalizujemy Twoją sytuację prawną i wskażemy możliwe działania.
Powierzenie zarządu nieruchomością wspólną profesjonalnemu zarządcy (zarząd, zarządca z art. 18 ustawy o własności lokali i zarządca nieruchomości – administrator)
W praktyce, w dużych wspólnot mieszkaniowych (więcej niż 3 lokale) zarząd nieruchomością wspólną sprawowany jest w jednym z dwóch głównych modeli. W pierwszym, właściciele lokali powołują zarząd spośród swoich członków i zawierają odrębną umowę z zarządcą nieruchomości (administratorem) w zakresie bieżącego zarządzania (administrowania). W drugim – powierzają całość zarządu zewnętrznemu podmiotowi w trybie art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali; w praktyce ten sam podmiot pełni jednocześnie funkcję zarządcy nieruchomości (administratora).
Oba modele rodzą odmienne konsekwencje prawne – w szczególności w zakresie uprawnień do samodzielnego działania wobec wad fizycznych części wspólnej oraz możliwości wystąpienia do sądu, gdy właściciele lokali nie podejmują koniecznych decyzji.
Obowiązki zarządu, zarządcy z art. 18 ustawy o własności lokali i zarządcy nieruchomości (administratora) wobec wad fizycznych nieruchomości wspólnej
Zarząd / zarządca z art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje wspólnotę. Jest to obowiązek wynikający bezpośrednio z ustawy.
Ciążący na zarządzie / zarządcy obowiązek kierowania sprawami wspólnoty mieszkaniowej obejmuje m.in. podejmowanie czynności faktycznych i prawnych dotyczących nieruchomości wspólnej w celu utrzymania jej w należytym stanie, w tym dokonywanie remontów i ulepszeń oraz usuwanie wad.
Obowiązek dbałości o stan fizyczny nieruchomości wspólnej dotyczy wszelkich wad, bez względu na ich źródło (eksploatacja czy wady projektowe, materiałowe bądź wykonawcze). Jeżeli wady się ujawnią, zarząd ma obowiązek podjąć działania zmierzające do ich usunięcia przez wspólnotę mieszkaniową.
Usuwanie wad i remonty mogą stanowić czynność zwykłego zarządu nieruchomością wspólną albo czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu, w zależności od okoliczności i przedmiotu robót.
Zobacz także: Nabycie lokalu używanego a rękojmia: kiedy odpowiada sprzedawca, a kiedy deweloper?
Czynności zwykłego zarządu zarząd podejmuje samodzielnie. Podjęcie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu wymaga natomiast uchwały właścicieli lokali wyrażającej zgodę na jej dokonanie oraz udzielającej zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów.
Obowiązki zarządcy (administratora) nieruchomości w zakresie wad fizycznych nieruchomości wspólnej
Zakres obowiązków zarządcy nieruchomości (administratora) wynika natomiast z ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz treści umowy o zarządzanie (administrowanie) nieruchomością. która posługuje się klauzulą „czynności zmierzających do zapewnienia racjonalnej gospodarki nieruchomością”. Katalog działań zarządcy – administratora ma charakter otwarty. Ustawa nie wskazuje wyczerpująco, co zarządca – administrator powinien robić.
W praktyce wyróżnia się trzy podstawowe grupy obowiązków:
- bieżące administrowanie nieruchomością,
- zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji,
- utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym, zgodnie z jej przeznaczeniem.
Administrowanie nieruchomością obejmuje utrzymanie porządku i czystości, windykację należności od właścicieli lokali, prowadzenie bieżącej korespondencji oraz identyfikację, diagnozowanie i usuwanie awarii (tak: Sąd Najwyższy, wyrok z 19.01.2006 r., IV CK 343/05).
Natomiast obowiązek utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym obejmuje m.in.: bieżącą weryfikację stanu technicznego, przyjmowanie i weryfikację zgłoszeń usterek, usuwanie stwierdzonych wad, awaryjne prace remontowe oraz organizowanie bieżących remontów (postanowienie Sądu Okręgowego w Łodzi z 11.06.2018 r., III Ca 653/18).
W razie stwierdzenia wad nieruchomości wspólnej obowiązki zarządu / zarządcy, o którym mowa w art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali oraz zarządcy (administratora) są tożsame: diagnoza i następnie usunięcie wad. Różnica leży wyłącznie w źródle tego obowiązku (odpowiednio ustawa o własności lokali i umowa o zarządzanie) oraz w dostępnych instrumentach prawnych.
Obowiązki oraz uprawnienia zarządu i zarządcy wobec braku zgody właścicieli na usunięcie wad
Zarząd lub zarządca, o którym mowa w art. 18 ustawy o własności lokali, wykonując powierzone mu obowiązki, podejmuje decyzje i czynności zmierzające do zapewnienia prawidłowego funkcjonowania nieruchomości wspólnej, w tym do usuwania wad (naprawy, remonty, modernizacje) nieruchomości wspólnej.
W przypadku czynności mieszczących się w zakresie zwykłego zarządu działania te:
- finansowane są zwykle z odpowiedniego funduszu celowego (np. remontowego),
- nie wymagają uprzedniej zgody właścicieli lokali w formie uchwały.
Jeżeli natomiast usunięcie wady stanowi czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu i brak jest zgody wymaganej większości właścicieli, zarząd lub zarządca z art. 18 jest uprawniony do żądania udzielenia mu upoważnienia przez sąd (upoważnienie sądu w miejsce uchwały właścicieli lokali).
Brak zgody wymaganej większości właścicieli lokali zachodzi zarówno wtedy, gdy przeciwko uchwale głosuje większość właścicieli oraz, gdy większość właścicieli lokali nie ma zamiaru głosować za uchwałą.
Sąd rozpoznając wniosek zarządu ocenia zasadność zamierzonego działania w oparciu o jego cel oraz interes wszystkich właścicieli lokali.
Uprawnienie do złożenia takiego wniosku przysługuje wyłącznie zarządowi wspólnoty bądź zarządcy, któremu czynności zarządzania nieruchomością wspólną właściciele lokali powierzyli w trybie art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali. Uprawnienie to nie przysługuje natomiast zarządcy (administratorowi) nieruchomości, który zawarł ze wspólnotą umowę o zarządzanie nieruchomością, o której mowa w ustawie o gospodarce nieruchomościami.
Z uwagi na ciążące na nim obowiązki w zakresie utrzymania nieruchomości wspólnej, zarządca (administrator) nieruchomości (o ile umowa o zarządzanie nie stanowi inaczej) powinien wystąpić z inicjatywą do zarządu wspólnoty lub zarządcy z art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali, aby ci wystąpili do sądu o wyrażenie zgody na usunięcie wad. Zaniechanie tej inicjatywy może bowiem stanowić nienależyte wykonanie umowy o zarządzanie. Jeżeli natomiast zarządca (administrator) nieruchomości jest jednocześnie zarządcą, któremu powierzono zarząd w trybie art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali, jest on uprawniony do samodzielnego wystąpienia do sądu z wnioskiem o wyrażenie zgody na usunięcie wad.
Czy uprawnienie do wystąpienia do sądu przysługuje zarządcy przymusowemu ustanowionemu przez sąd?
Zarządca przymusowy nie może wystąpić w wyżej opisanym trybie do sądu. Zarządca przymusowy czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu dokonuje za zezwoleniem sądu uzyskanym w oparciu o przepisy regulujące zarząd przymusowy (art. 935 § 3 w związku z art 615 Kodeksu postępowania cywilnego).
Zarządca nieruchomości ponosi odpowiedzialność za brak działania
Bezczynność zarządcy wobec wad fizycznych części wspólnej (niezależnie od tego, czy wynika z braku inicjatywy, czy z bierności wobec niedziałających właścicieli) może rodzić odpowiedzialność na kilku płaszczyznach jednocześnie.
Odpowiedzialność administracyjna
Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego może nakazać wykonanie zaległych przeglądów technicznych lub usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości.
Odpowiedzialność karna
Zarządca, który nie wywiązuje się z obowiązku utrzymania obiektu budowlanego w należytym stanie technicznym lub nie zapewnia bezpiecznego użytkowania obiektu, może podlegać odpowiedzialności karnej na podstawie art. 91a Prawa budowlanego.
W przypadkach poważniejszych, gdy zaniedbanie w usuwaniu wad doprowadzi do katastrofy budowlanej lub tylko stworzy realne zagrożenie dla życia lub zdrowia ludzi, zarządca może odpowiadać dodatkowo z art. 160 Kodeksu karnego (naraża człowieka na bezpośrednie niebezpieczeństwo utraty życia albo ciężkiego uszczerbku na zdrowiu), z art. 163 Kodeksu karnego (sprowadzenie zdarzenia, które zagraża życiu lub zdrowiu osób albo mieniu) lub z art. 164 Kodeksu karnego (sprowadzenie bezpośredniego niebezpieczeństwo zdarzenia z art 163 Kodeksu karnego).
Odpowiedzialność cywilna
Jeżeli zaniechanie usunięcia wad doprowadzi do powstania szkody (zarówno w mieniu, jak i na osobie) zarząd lub zarządca może zostać pozwany o naprawienie szkody / odszkodowanie przez poszkodowanych wspólnotę mieszkaniową, właścicieli lokali lub osoby trzecie.
Skutki ubezpieczeniowe
Ubezpieczyciel może odmówić wypłaty odszkodowania, jeżeli wykaże, że przyczyną szkody był brak należytych przeglądów technicznych lub zaniechanie bieżącego usuwania wad i napraw.
Zarządzasz nieruchomością wspólną i masz wątpliwości co do zakresu swoich obowiązków wobec wad fizycznych budynku? Nie wiesz, czy możesz działać samodzielnie, czy potrzebujesz uchwały właścicieli. Chcesz wystąpić do sądu? Skontaktuj się z nami. Przeanalizujemy Twoją sytuację prawną i wskażemy możliwe działania.
Jan Bilski, prawnik
