Rękojmia a wady nieruchomości wspólnej – co ma zmienić nowelizacja z 2026 r.?
Wnioski
- Rękojmia a wad części wspólnych wspólnota mieszkaniowa – projekt nowelizacji ustawy o własności lokali zmienia zasady dochodzenia roszczeń od dewelopera.
- Celem projektu nowelizacji ustawy o własności lokali (projekt z 14 stycznia 2026 r, numer w wykazie UD 312 ) jest wprowadzenie ustawowej legitymacji wspólnoty mieszkaniowej do dochodzenia od dewelopera roszczeń z tytułu rękojmi za wady nieruchomości wspólnej, bez konieczności zbierania cesji od właścicieli lokali.
- Nowe przepisy mają mieć zastosowanie również do roszczeń wynikających z umów zawartych przed dniem wejścia w życie nowelizacji (art. 2 projektu).
- Nowelizacja nie ingeruje w uprawnienia z rękojmi, które już wygasły – bieg terminów rękojmi pozostaje bez zmian.
- Zmiana ma objąć wyłącznie rękojmię, z pominięciem roszczeń odszkodowawczych opartych na zasadach ogólnych (art. 471 kodeksu cywilnego), które w praktyce stanowią równie istotną kategorię sporów wspólnot z deweloperami.
- Roszczenia odszkodowawcze za wady części wspólnych nadal wymagają cesji od właścicieli.
- Projekt nie rozwiązuje problemu efektywności takich sporów, w szczególności na etapie egzekucji roszczeń, w tym wykonania zastępczego w przypadku wyroków nakazujących usunięcie wad.
- Projekt nie rozstrzyga także zagadnienia jak liczyć bieg terminów rękojmi dla nowej, samodzielnej legitymacji wspólnoty.
Zarządzasz nieruchomością wspólną i rozważasz dochodzenie roszczeń od dewelopera za wady części wspólnych? Masz wątpliwości czy zbierać cesje? Chcesz zabezpieczyć terminy rękojmi? Skontaktuj się z nami. Przeanalizujemy Twoją sytuację prawną i wskażemy optymalny sposób działania – przed i po wejściu nowelizacji w życie.
Cel projektowanej nowelizacji ustawy o własności lokali
Ustawa o własności lokali (Dz.U. 2021, poz. 1048) obowiązuje od ponad 30 lat. Praktyka zarządzania nieruchomościami, dorobek orzeczniczy oraz równolegle uchwalane przepisy (m.in. kolejne ustawy deweloperskie, regulacja rękojmi w Kodeksie cywilnym) ujawniły istotne braki w jej przepisach. Projekt nowelizacji przygotowany przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii wychodzi naprzeciw potrzebom i oczekiwaniom wspólnot i zarządców.
W obszarze wad budowlanych części wspólnych projektodawca dostrzegł jeden konkretny, sygnalizowany przez praktykę problem: wspólnota mieszkaniowa nie jest stroną umowy nabycia lokalu i związanego z nim udziału w nieruchomości wspólnej. Stronami są poszczególni nabywcy i to wyłącznie im przysługują roszczenia z rękojmi wobec dewelopera. Wspólnota, choć faktycznie odpowiada za stan techniczny dachu, elewacji, garażu podziemnego czy instalacji, formalnie nie ma legitymacji do ich dochodzenia we własnym imieniu.
Stan obecny: cesja jako warunek procesu
W obowiązującym stanie prawnym wspólnoty dochodzą roszczeń z rękojmi za wady części wspólnych w oparciu o cesje roszczeń z rękojmi od poszczególnych właścicieli. Właściciele muszą przelać na wspólnotę swoje uprawnienia z rękojmi. Standardowo wymaga to:
- uchwały właścicieli wyrażającej zgodę na cesję i obejmującej również koszty postępowania przedsądowego i sądowego (ekspertyza techniczna, kosztorys prac naprawczych, obsługa prawna),
- zawarcia umów cesji przez właścicieli,
- zawiadomienia o cesji dewelopera.
Zobacz także: Nabycie lokalu używanego a rękojmia: kiedy odpowiada sprzedawca, a kiedy deweloper?
Istota rozwiązania projektowanego w art. 6 ust. 3 i 4 ustawy o własności lokali
Projekt nowelizacji wprowadza do art. 6 ustawy o własności lokali nowe ust. 3 i 4. Istota rozwiązania jest następująca: wspólnota mieszkaniowa będzie ustawowo legitymowana do dochodzenia od dewelopera uprawnień z tytułu rękojmi za wady nieruchomości wspólnej. Wspólnota będzie wytaczać powództwo we własnym imieniu, lecz na rzecz właścicieli lokali. Cesje nie będą potrzebne.
Rozwiązanie to dotyczyć ma wad konstrukcyjnych i wykonawczych części wspólnych: np. nieszczelnego dachu, wadliwie wykonanej izolacji, pękających ścian klatki schodowej, niedrożnej kanalizacji deszczowej, wadliwej elewacji, awarii węzła cieplnego.
Elementem projektu jest ustawowe przejęcie przez wspólnotę od właścicieli roszczeń o usunięcie wady wynikających z umów deweloperskich. Formalnie wspólnota dochodziłaby ich we własnym imieniu i na własną rzecz (a nie w imieniu właścicieli). Sam projektodawca sygnalizuje, że to rozwiązanie wymaga jeszcze pogłębionej analizy z perspektywy spójności z innymi przepisami oraz jednolitości terminologicznej. Z tym mechanizmem powiązany jest art. 2 projektu (przepis przejściowy).
Czego projekt nie zmienia – roszczenia odszkodowawcze nadal wymagają cesji
Roszczenie odszkodowawcze (odszkodowanie na zasadach ogólnych wynikające z nienależytego wykonania umowy – sprzedaży nieruchomości wspólnej z wadami fizycznymi) nie jest objęte projektowaną zmianą. Roszczenie to ma charakter podzielny. Każdy właściciel może dochodzić odszkodowania tylko w części odpowiadającej jego udziałowi w nieruchomości wspólnej. Bez cesji od wszystkich właścicieli wspólnota nie odzyska pełnej kwoty szkody.
W przypadku dochodzenia roszczeń odszkodowawczych tylko uzyskanie cesji od 100% pierwotnych nabywców pozwala w pełni odzyskać przez wspólnotę koszty usunięcia wad. W praktyce jest to jednak niemożliwe. W konsekwencji wspólnota albo prowadzi proces w niepełnym zakresie, albo z procesu rezygnuje.
Brak objęcia roszczeń odszkodowawczych projektowaną zmianą jest niekorzystny dla wspólnot. Wspólnoty w praktyce decydują się na proces o odszkodowanie niż o usunięcie wady, ponieważ mają większą kontrolę nad jakością i terminem prac naprawczych (same wybierają wykonawcę i nadzorują remont) oraz unikają trudnej egzekucji świadczenia niepieniężnego.
Projektowane ułatwienie dotyczy zatem tej drogi, którą zarządcy w praktyce wybierają rzadziej.
Zobacz także: Obowiązki zarządu / zarządcy nieruchomości wobec wad części wspólnej – kiedy bezczynność rodzi odpowiedzialność prawną?
Egzekucja obowiązku usunięcia wady – problem nierozwiązany
Wspólnota po uzyskaniu wyroku nakazującego deweloperowi usunięcie wady, gdy ten się do niego nie zastosuje, musi egzekucyjne wymusić jego wykonanie. W praktyce jest to skomplikowane i czasochłonne. Komornicy niechętnie podejmują się egzekucji świadczeń niepieniężnych w trybie wykonania zastępczego. Pojawiają się też wtórne spory: opinia biegłego w toku egzekucji, kolejne wady ujawniają się dopiero po rozpoczęciu prac, co generuje kolejne postępowania i wydłuża drogę do faktycznej naprawy.
Rozsądnym uzupełnieniem nowelizacji byłoby wprowadzenie szybszej ścieżki upoważnienia wspólnoty do wykonania zastępczego na koszt dewelopera, np. na podstawie samej uchwały właścicieli. Projekt takiego rozwiązania nie zawiera.
Przepis przejściowy – nowe zasady stosujemy także do umów już zawartych
Art. 2 projektu nowelizacji stanowi, że nowe art. 6 ust. 3 i 4 ustawy o własności lokali stosuje się również do roszczeń, których źródłem są umowy zawarte przed dniem wejścia w życie nowelizacji.
Praktyczne znaczenie przepisu przejściowego:
- wspólnoty toczące dziś spory z deweloperami w oparciu o niekompletne cesje będą mogły – po wejściu nowelizacji w życie – kontynuować je we własnym imieniu, w pełnym zakresie roszczeń z rękojmi,
- wspólnoty, które dotąd nie zdecydowały się na proces właśnie ze względu na trudność z zebraniem cesji, zyskają taką możliwość, pod warunkiem że roszczenia z rękojmi nie wygasły,
- po stronie deweloperów rośnie ryzyko procesowe w odniesieniu do inwestycji oddanych w ostatnich latach.
Nowelizacja nie przywraca uprawnień, które wygasły czy uległy przedawnieniu. Bieg terminów rękojmi pozostaje bez zmian.
Rekomendacje dla zarządów wspólnot i zarządców nieruchomości
Dla zarządów wspólnot i zarządców, którzy zarządzają i administrują budynkami z aktywnymi lub potencjalnymi roszczeniami z rękojmi, celowe działania obecnie to:
- przegląd inwentaryzacji wad – ustalenie, które wady części wspólnych mieszczą się jeszcze w okresie rękojmi i jakie roszczenia są dostępne (usunięcie wady czy odszkodowanie),
- zabezpieczenie biegu terminów – zgłoszenia wad i wezwania do usunięcia muszą być wykonane terminowo, niezależnie od tego, kiedy nowelizacja wejdzie w życie,
- decyzja o wyborze dochodzonego roszczenia – jeżeli celem jest rzeczywista naprawa, warto rozważyć równoległe pozwy: o usunięcie wady (po nowelizacji – bez cesji) i o odszkodowanie (nadal z cesjami od tych właścicieli, którzy się zgodzą),
- przegląd spraw w toku – ocena, czy po wejściu nowelizacji w życie można rozszerzyć podstawę faktyczną powództwa i skorygować legitymację procesową.
Zarządzasz nieruchomością wspólną i rozważasz dochodzenie roszczeń od dewelopera za wady części wspólnych? Masz wątpliwości czy zbierać cesje? Chcesz zabezpieczyć terminy rękojmi? Skontaktuj się z nami. Przeanalizujemy Twoją sytuację prawną i wskażemy optymalny sposób działania – przed i po wejściu nowelizacji w życie.
Mateusz Stawski, adwokat