Nabycie lokalu używanego a rękojmia: kiedy odpowiada sprzedawca, a kiedy deweloper?

Wnioski

1. Przepisy o rękojmi mają zastosowanie zarówno przy zakupie nieruchomości na rynku pierwotnym, jak i wtórnym – jednak zakres odpowiedzialności oraz to, wobec kogo można kierować roszczenia, zasadniczo się różni.
2. Kupując mieszkanie od dewelopera na rynku pierwotnym, nabywca korzysta z ochrony wynikającej m.in. z przepisów o rękojmi (art. 556 i następne Kodeksu cywilnego). W przypadku zakupu na rynku wtórnym – od osoby, która wcześniej nabyła lokal od dewelopera – uprawnienia wobec dewelopera nie przechodzą automatycznie na kolejnego nabywcę. Ich przeniesienie wymaga wyraźnego postanowienia umownego.
3. Nabywając nieruchomość po upływie pięciu lat od jej wydania pierwotnemu właścicielowi przez dewelopera, kupujący może nadal korzystać z ochrony z rękojmi – ale wyłącznie wobec swojego sprzedawcy.
4. Odpowiedzialność z tytułu rękojmi w przypadku nieruchomości trwa co do zasady pięć lat od dnia jej wydania.

Podstawy prawne i funkcja rękojmi

Rękojmia za wady rzeczy sprzedanej została uregulowana w art. 556 i następnych Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 556¹ § 1 k.c., rzecz sprzedana ma wadę fizyczną, jeżeli jest niezgodna z umową – w szczególności, gdy nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewniał kupującego, lub nie odpowiada przeznaczeniu wynikającemu z okoliczności.
Wadą prawną natomiast jest sytuacja, w której rzecz stanowi własność osoby trzeciej, jest obciążona jej prawem, albo gdy ograniczenie w korzystaniu lub rozporządzaniu nią wynika z decyzji lub orzeczenia organu.

Rękojmia ma charakter obiektywny – nie zależy od winy sprzedawcy. To oznacza, że kupujący może skutecznie dochodzić roszczeń, nawet jeśli sprzedawca nie wiedział o wadzie. Jest to rozwiązanie znacznie prostsze niż dochodzenie odszkodowania na zasadach ogólnych.

Kupujący może żądać w szczególności:
• usunięcia wady,
• obniżenia ceny,
• odstąpienia od umowy (jeżeli wada jest istotna),
• a w określonych przypadkach również odszkodowania.

Rękojmia przy zakupie nieruchomości na rynku pierwotnym

W relacji nabywca–deweloper zastosowanie mają przepisy o rękojmi. Odpowiedzialność dewelopera trwa pięć lat od dnia wydania nieruchomości (art. 568 § 1 k.c.). W tym czasie nabywca może zgłaszać ujawnione wady budynku lub lokalu.

Zobacz także: Rękojmia wraca do umów deweloperskich. Nowe uprawnienia nabywców i szersza odpowiedzialność deweloperów

Na dokonanie zgłoszenia wady ustawodawca przewidział termin jednego roku od jej wykrycia. W praktyce oznacza to, że nawet jeśli wada ujawni się po kilku latach od zakupu, nabywca może skutecznie dochodzić swoich roszczeń, o ile zachowa termin i wada powstała lub ujawniła się w okresie odpowiedzialności z rękojmi.

Rękojmia w relacji z deweloperem jest więc jednym z podstawowych narzędzi ochrony nabywcy na rynku pierwotnym – pozwala dochodzić usunięcia wad, obniżenia ceny lub, w przypadku wad istotnych, odstąpienia od umowy.

Zakup nieruchomości na rynku wtórnym

Nabycie nieruchomości od osoby, która wcześniej kupiła ją od dewelopera

W sytuacji, gdy kupujący nabywa nieruchomość od osoby, która wcześniej kupiła ją od dewelopera, odpowiedzialność z tytułu rękojmi obciąża co do zasady sprzedającego, a nie dewelopera.

Powstaje jednak pytanie, czy roszczenia z rękojmi wobec dewelopera można przenieść na kolejnego właściciela, jeśli nieruchomość wciąż znajduje się w okresie pięcioletniej odpowiedzialności dewelopera (np. od wydania lokalu minęły trzy lata).

Zgodnie z art. 509 § 1 k.c. możliwe jest przeniesienie wierzytelności (cesja) na osobę trzecią – w tym również uprawnień z tytułu rękojmi wobec dewelopera. Takie przejście nie następuje automatycznie wraz z nabyciem nieruchomości. Wymaga wyraźnego postanowienia w umowie sprzedaży między zbywcą a nabywcą.

Dzięki temu nowy właściciel uzyskuje możliwość kierowania roszczeń bezpośrednio wobec dewelopera – w okresie pozostałym do upływu pięciu lat od dnia wydania lokalu pierwotnemu nabywcy.

Nabycie nieruchomości po upływie okresu rękojmi dewelopera

Jeżeli nieruchomość została wybudowana wiele lat temu, a rękojmia wobec pierwotnego sprzedawcy (dewelopera) już wygasła, nabywca może korzystać wyłącznie z ochrony z rękojmi wobec swojego sprzedawcy – czyli osoby, od której kupuje lokal.

W takiej sytuacji sprzedawca odpowiada za wady, które istniały w chwili wydania nieruchomości (art. 559 k.c.). W praktyce oznacza to, że kupujący musi wykazać, iż wada była obecna już przy przekazaniu lokalu, a nie powstała później.

W obrocie pomiędzy osobami fizycznymi możliwe jest także umowne wyłączenie lub ograniczenie rękojmi.

Taki postanowienie zasadniczo pozbawia kupującego prawa do dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi, chyba że sprzedawca działał podstępnie i zataił wadę.

Przedawnienie roszczeń z tytułu rękojmi i moment wydania nieruchomości

Roszczenia z tytułu rękojmi przy sprzedaży nieruchomości przedawniają się po upływie pięciu lat od dnia jej wydania(art. 568 § 1 k.c.). Kluczowe jest zatem ustalenie, kiedy doszło do wydania lokalu – ponieważ nie zawsze pokrywa się to z datą aktu notarialnego przenoszącego własność.

Moment wydania nieruchomości i jego znaczenie dla biegu terminu rękojmi omawiamy szczegółowo w odrębnym artykule.

Radca prawny Agnieszka Jędrkowiak – Cichy

© Stawski Adwokaci i Radcy Prawni Kancelaria prawna