Rękojmia wraca do umów deweloperskich. Nowe uprawnienia nabywców i szersza odpowiedzialność deweloperów

Wnioski

• Obowiązująca ustawa deweloperska stawia nabywców lokali mieszkalnych i domów jednorodzinych kupowanych na podstawie w wykonaniu umów deweloperskich w gorszej sytuacji niż nabywców gotowych lokali, dokonujących zakupu na podstawie klasycznej umowy sprzedaży.

• Poprzednia ustawa deweloperska (z 2011 r.) przewidywała stosowanie przepisów o rękojmi, jednak w nowej ustawie deweloperskiej z 2021 r. brak jest przepisu nadającego nabywcom uprawnienia z rękojmi.

• 9 września 2025 r. przywrócona zostanie w ustawie deweloperskiej ochrona nabywców na podstawie rękojmi.

• Nowe przepisy wzmacniają ochronę nabywców mieszkań i domów powstających w ramach przedsięwzięć deweloperskich.

• Usuwają nieuprawnioną różnicę w standardzie ochrony nabywców lokali mieszkalnych, domów jednorodzinnych i lokali użytkowych, wskazując jednoznacznie, że podstawą roszczeń może być także rękojmia za wady rzeczy sprzedanej.

• Brak wyraźnego odesłania w ustawie z 2021 r. wyłączał możliwość stosowania rękojmi. Uchwalona regulacja ma tę lukę usunąć.

• Nowelizacja nakłada na deweloperów bardziej rygorystyczne zasady odpowiedzialności wobec nabywców.

9 września 2025 r. nabywcy lokali mieszkalnych i domów jednorodzinnych zyskają silniejsze narzędzia do dochodzenia roszczeń z tytułu wad fizycznych i prawnych. Tego dnia wejdą w życie przepisy przyznające nabywcom uprawnienia wynikające z rękojmi (obniżenie ceny, żądanie usunięcia wad, odstąpienie od umowy). Celem nowelizacji jest usunięcie wątpliwości dotyczących katalogu roszczeń przysługujących nabywcom oraz wyeliminowanie różnicowania ochrony w zależności od etapu inwestycji. Dla deweloperów oznacza to bardziej rygorystyczne zasady odpowiedzialności za wady sprzedawanych nieruchomości.

Odpowiedzialność dewelopera – poprzednia ustawa i luka w aktualnej regulacji deweloperskiej

W obecnym stanie prawnym nabywca lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, którego własność jest przenoszona w wyniku umowy deweloperskiej albo innej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności zawartej z deweloperem, znajduje się w gorszej sytuacji niż nabywca dokonujący zakupu gotowego lokalu (gotowego domu) na podstawie klasycznej umowy sprzedaży.

Ustawa deweloperska z dnia 20 maja 2021 r. nie przewiduje bowiem odpowiedzialności dewelopera na podstawie rękojmi w przypadku umów innych niż sprzedaż. Wobec braku takiej regulacji odpowiedzialność dewelopera opiera się wyłącznie na zasadach ogólnych – tj. odpowiedzialności za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy (art. 471 i następne kodeksu cywilnego).

Zobacz także: Alert prawny: 9 września 2025 r. rękojmia wraca do umów deweloperskich

W praktyce aktualnie obowiązujące przepisy ustawy deweloperskiej różnicują zakres odpowiedzialności dewelopera wobec nabywców mieszkań i domów jednorodzinnych w zależności od rodzaju zawartej umowy. Jeśli przeniesienie własności następowało na podstawie umowy przenoszącej własność w wykonaniu umowy deweloperskiej lub innej umowy zobowiązującej, podstawą odpowiedzialności dewelopera za wady były jedynie przepisy kodeksu cywilnego o odpowiedzialności kontraktowej. Natomiast w przypadku klasycznej umowy sprzedaży stosowało się przepisy o rękojmi. W praktyce oznacza to gorszą sytuację prawną nabywców w pierwszym przypadku.

Luka prawna i stosowanie rękojmi przez analogię

W praktyce orzeczniczej część sądów brak wyraźnego odesłania do przepisów o rękojmi postrzegała jako lukę prawną. W konsekwencji te sądy podejmowały próbę stosowania przepisów o rękojmi przy sprzedaży w drodze analogii, aby nabywca lokalu lub domu nie był w gorszej sytuacji niż nabywca gotowego lokalu (domu) w klasycznej umowie sprzedaży.

Pojawiały się także twierdzenia, że umowa przeniesienia własności lokalu lub domu jednorodzinnego w wykonaniu umowy deweloperskiej nie jest całkowicie odrębna od sprzedaży. Skoro jej celem i skutkiem jest przeniesienie własności nieruchomości, stosowanie przepisów o rękojmi z umowy sprzedaży nie wymagało dodatkowego przepisu odsyłającego.

Zobacz także: Nabycie lokalu używanego a rękojmia: kiedy odpowiada sprzedawca, a kiedy deweloper?

W założeniu ustawodawcy nowelizacja ma te wątpliwości usnąć.

Wątpliwości interpretacyjne po wejściu w życie nowelizacji

Zgodnie z nowelizacją ustawa wchodzi w życie po upływie 14 dni od dnia ogłoszenia. Ustawodawca nie wskazał jednak jednoznacznie, czy znowelizowane przepisy będą miały zastosowanie także do umów przeniesienia własności mieszkania lub domu jednorodzinnego zawartych przed 9 września 2025 r., czy wyłącznie do umów zawieranych od tej daty.

Adwokat Mateusz Stawski

© Stawski Adwokaci i Radcy Prawni Kancelaria prawna