Condohotele i aparthotele – zakaz wyodrębniania lokali z wyjątkami. Co przewiduje kolejny projekt Ministerstwa z 24 kwietnia 2026 r.

Wnioski

• Projekt ustawy o zmianie ustawy o własności lokali z 24 kwietnia 2026 r. (tekst projektu) wprowadza zakaz przenoszenia własności pojedynczych lokali w budynkach zamieszkania zbiorowego (condohotele, aparthotele, akademiki, hotele, hostele).
• Zakaz dotyczy lokali o przeznaczeniu innym niż mieszkalne.
• Od zakazu są wyjątki: lokale na pierwszej kondygnacji naziemnej w budynkach co najmniej trzykondygnacyjnych (typowe lokale usługowe); lokale spełniające wymagania techniczno-budowlane właściwe dla lokali mieszkalnych, dla których rada gminy podjęła uchwałę dopuszczającą wyodrębnianie.
• Uchwała rady gminy określi minimalne wymagania dotyczące liczby miejsc parkingowych. Będzie też mogła podwyższać wymóg powierzchni biologicznie czynnej powyżej poziomu z MPZP lub decyzji WZ.
• Spełnienie wymagań stwierdzi starosta w zaświadczeniu wydawanym na wniosek właściciela lokalu. Do wniosku trzeba dołączyć opinię osoby posiadającej uprawnienia budowlane do projektowania.
• Przepis przejściowy chroni inwestycje, dla których wniosek o pozwolenie na budowę został złożony przed 31 grudnia 2025 r. (data złożenia wniosku, a nie data pozwolenia na budowę).
• Unia Metropolii Polskich postuluje dalej idące zaostrzenie – ochroną mają być objęte tylko inwestycje z pozwoleniem na użytkowanie przed 1 stycznia 2027 r. Wiceminister Tomasz Lewandowski zapowiedział przychylność wobec tego wariantu, choć w obecnej wersji projektu postulat nie został uwzględniony.
• Inwestorzy, którzy nie będą podlegać ochronie z przepisu przejściowego bedą musieli rozważyć inny model komercjalizacji (np. sprzedaż udziałów w nieruchomości z umową quoad usum).
• Jeżeli wykonanie przedwstępnej umowy sprzedaży lokalu okaże się niemożliwe na skutek wejścia w życie projektowanych  przepisów, zobowiązanie z umowy przedwstępnej wygaśnie z mocy prawa (art. 475 § 1 k.c.), a strony umowy przedwstępnej będą zobowiązane do rozliczenia zaliczek, zadatków i innych płatności.

Jesteś deweloperem, inwestorem lub doradcą prowadzącym projekt condohotelowy albo aparthotelowy? Nowelizacja zmienia ekonomikę takich inwestycji. Skontaktuj się z nami . Przeanalizujemy Twój projekt pod kątem przepisów przejściowych, struktury umów i alternatywnych modeli komercjalizacji.

Stan obecny – brak zakazu ustanawiania odrębnej własności lokali i rozbieżność praktyki

Ustawa o własności lokali nie zawiera aktualnie przepisów zakazujących wyodrębniania lokali w budynkach zamieszkania zbiorowego. Wobec braku takiego zakazu inwestorzy i nabywcy ustanawiają odrębną własność lokali w budynkach zamieszkania zbiorowego takich jak condohotele, aparthotele czy  akademiki (tj. w budynkach realizowanych na terenach przeznaczonych pod usługi, tylko do okresowego pobytu ludzi).

W praktyce zdarza się, że lokale te są użytkowane jako mieszkalne (wykorzystywane do stałego, a nie okresowego pobytu ludzi). Lokale te często jednak nie spełniają norm nasłonecznienia, minimalnej powierzchni użytkowej ani wymagań dotyczących liczby miejsc parkingowych właściwych dla budynków mieszkalnych.

Część starostów wydaje zaświadczenia o samodzielności takich lokali. Część natomiast  konsekwentnie odmawia.

Projektowany stan prawny: condohotele zakaz wyodrębniania lokali

Projekt nowelizacji był przedmiotem dyskusji podczas posiedzenia Podkomisji ds. budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej oraz poczty z 11 marca 2026 r. Przedstawiciel Ministerstwa Rozwoju i Technologii wskazał na narastający problem  inwestycji formalnie kwalifikowanych jako budynki zamieszkania zbiorowego, które w praktyce pełniących funkcję mieszkaniową.

Stanowisko Unii Metropolii Polskich na posiedzeniu przedstawił przedstawiciel Biura Architektury i Planowania Przestrzennego Urzędu m.st. Warszawy: „Wpływa do nas mnóstwo wniosków o pozwolenie na budowę dla tego typu obiektów, które tylko na papierze są hotelami. Miasta takie jak Kraków, Warszawa czy Wrocław odmawiają wydawania zaświadczeń o samodzielności lokali. Samorządowe kolegia odwoławcze i sądy podtrzymują nasze stanowiska, ale nie powstrzymuje to kolejnych inwestorów.”

Istota projektowanego rozwiązania – nowy art. 2a ustawy o własności lokali

Aktualny projekt z 24 kwietnia 2026 r. dodaje do ustawy o własności lokali nowy art. 2a.

W przypadku ustanowienia odrębnej własności lokalu o przeznaczeniu innym niż mieszkalne, znajdującym się w budynku zamieszkania zbiorowego, prawo własności tego lokalu przenosi się na nabywcę łącznie z prawem własności pozostałych takich lokali w tym budynku. Lokale niespełniające wymagań mieszkalnych pozostają związane – stanowią jeden przedmiot obrotu, niepodzielny między różnych właścicieli.

Zasady tej nie stosuje się do lokalu na pierwszej kondygnacji naziemnej w budynku co najmniej trzykondygnacyjnym. Projekt wprost wskazuje, że dotyczy to lokali usługowych,  pełniących funkcje istotne dla pozostałych użytkowników budynku (wyjątek 1).

Lokal będzie mógł być przedmiotem samodzielnego obrotu, jeżeli łącznie:

• spełnia wymagania określone w przepisach wykonawczych do Prawa budowlanego (rozporządzenie wydane na podstawie art. 7 ust. 2 ustawy) – w zakresie powierzchni użytkowej, układu i wyposażenia pomieszczeń oraz nasłonecznienia, a także
• rada gminy wyraziła zgodę w drodze uchwały.

Spełnienie obu warunków stwierdz starosta w zaświadczeniu, wydawanym na wniosek właściciela lokalu z dołączoną opinią osoby posiadającej uprawnienia budowlane do projektowania (wyjątek 2).

Rola uchwały rady gminy – nowe kompetencje samorządu

Zgoda rady gminy nie jest jedynie formalnym aktem. Uchwała będzie miała określać:

• obligatoryjnie – wymagania dotyczące minimalnej liczby miejsc parkingowych na działce budowlanej zabudowanej budynkiem zamieszkania zbiorowego,
• fakultatywnie – wymagania dotyczące minimalnego udziału powierzchni biologicznie czynnej (w rozumieniu art. 2 pkt 28 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym), wyższe niż wynikające z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy.

Dopiero spełnienie tych wymagań będzie warunkiem ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia jego własności bez prawa własności pozostałych lokali w budynku.

O wydanie zgody może wystąpić zarówno właściciel już wybudowanego budynku, jak i inwestor na etapie realizacji.

Konstrukcja ta nada gminie kompetencje w zakresie regulowania struktury własnościowej budynków. Gmina nie będzie musiała wprowadzać zakazów w celu zablokowania sprzedaży lokali w condohotelu czy aparthotelu. Wystarczające będzie, że nie podejmie uchwały.

Przepis przejściowy – ochrona praw nabytych

Art. 2 ustawy nowelizującej przewiduje, że projektowany art. 2a ustawy o własności lokali nie będzie stosowany do lokali w budynkach zamieszkania zbiorowego wybudowanych na podstawie pozwolenia na budowę wydanego na wniosek złożony przed 31 grudnia 2025 r.

„W przypadku, gdy lokal znajduje się w budynku zamieszkania zbiorowego wybudowanym na podstawie pozwolenia na budowę wydanego na wniosek złożony przed dniem 31 grudnia 2025 r., przepisu art. 2a ustawy zmienianej w art. 1 oraz nie stosuje się”.

W uzasadnieniu projektu wskazano:

„Kierując się zasadą ochrony praw nabytych przewiduje się wyjątek od zakazu przenoszenia własności pojedynczych lokali w budynkach zamieszkania zbiorowego, dla lokali znajdujących się w budynku wybudowanym na podstawie wniosku o pozwolenie na budowę złożonego przed 31.12.2025 r. Dotyczy to podmiotów, które rozpoczęły cykl inwestycyjny poprzez nabycie gruntu o określonym stanie prawnym i związanych z tym możliwościach zagospodarowania oraz wykorzystania na cele zarobkowe.”

Projektodawca odwołał się również wprost do konstytucyjnej zasady pewności prawa:

„obywatel, ale też każdy podmiot gospodarczy, działając w zaufaniu do Państwa winien móc racjonalnie planować swoje działania i mieć pewność co do skutków prawnych.”

Zwrócić należy uwagę, że wersja projektu z 24 kwietnia 2026 r. odwołuje się do daty złożenia wniosku o wydanie pozwolenie na budowę (31 grudnia 2025 r.), a nie daty wydania pozwolenia na budowę czy daty uzyskania przez pozwolenie na budowę statusu decyzji ostatecznej. Z perspektywy inwestora to korzystniejsza konstrukcja niż wcześniejsza wersja projektu UD 312.

Postulat Unii Metropolii Polskich (data pozwolenia na użytkowanie zamiast wniosek o pozwolenia na budowę) nie został w tej chwili uwzględniony.

Zobacz także: Nowe zasady wydawania warunków zabudowy

Ryzyka dla inwestorów

• jeżeli postulat Unii Metropolii Polskich zostanie uwzględniony, ochrona przejściowa obejmie tylko inwestycje z pozwoleniem na użytkowanie przed 1 stycznia 2027 r. Inwestorzy z wnioskiem o pozwolenie na budowę złożonym przed 31 grudnia 2025 r., ale bez ukończenia obiektu do końca 2026 r., będą stosować już nowe przepisy.
• uzależnienie obrotu od uchwały rady gminy: inwestycje o podobnej charakterystyce w jednej gminie będą dopuszczalne i niedopuszczalny w sąsiedniej.
• ryzyko niewykonania umów przedwstępnych: inwestor, który zawarł umowy przedwstępne sprzedaży wyodrębnionych lokali i nie będzie podlegać ochronie przepisów przejściowych, nie wykona umowy w pierwotnym kształcie.

Co dalej – sprzedaż udziałów z umową quoad usum?

Jeżeli wyodrębnienie lokalu nie będzie możliwe, pozostanie sprzedaż udziałów w nieruchomości oraz jednoczesne zawarcie umowy o podział nieruchomości (lokali) do wyłącznego korzystania (quoad usum). Jest to model stosowany m.in. w w halach garażowych. Nabywca udziału w lokali garażowym uzyskuje na podstawie takiej umowy prawo do wyłącznego korzystania z oznaczonego miejsca postojowego.

W condohotelach/aparthotelach będzie to realizowane analogicznie: nabywca udziału uzyska prawo do wyłącznego korzystania z konkretnego apartamentu/pokoju. Wiceminister Lewandowski potwierdził, że ten model pozostaje dostępny niezależnie od tego, czy gmina podejmie uchwałę.

Na bieżąco śledzimy proces legislacyjny i analizujemy skutki, jakie kolejne wersje projektu mogą mieć dla planowanych i realizowanych inwestycji condohotelowych oraz aparthotelowych. Zapraszamy do śledzenia naszych publikacji

Realizujesz inwestycję typu condohotel lub aparthotel? Twój wniosek o pozwolenie na budowę został złożony po 31 grudnia 2025 r.? Skontaktuj się z nami. Przeanalizujemy Twoją sytuację pod kątem przepisów przejściowych i przygotujemy strategię komercjalizacji.

Mateusz Stawski, adwokat

© Stawski Adwokaci Kancelaria prawna