Odszkodowania

Wspólnota vs deweloper – rękojmia bez cesji. Co realnie zmieni projektowana nowelizacja ustawy o własności lokali?

Czy inwestor lub nabywca, który samodzielnie usuwa wady budynku, może domagać się od wykonawcy lub dewelopera zwrotu poniesionych kosztów jeżeli prace naprawcze zostały wykonane bez uprzedniego uzyskania zgody sądu. Czy art. 480 Kodeksu cywilnego to przeszkoda w dochodzeniu kosztu prac naprawczych wykonanych bez zgody sądu?

Sąd Najwyższy zajmuje się dopuszczalnością żądania odszkodowania za wady budowlane ustalanego jako równowartość „nieponiesionych kosztów naprawy” (tzw. metoda kosztorysowa). W sprawie III CZP 44/24 (postanowienie z 15.04.2025) Sąd Najwyższy pyta powiększony skład tego sądu czy odszkodowanie za wadliwe roboty można liczyć metodą kosztorysową jako równowartość jeszcze nieponiesionych kosztów usunięcia wad. Potencjalne wykluczenie bądź ograniczenie tej metody będzie przekładać się na praktykę dochodzenia roszczeń odszkodowawczych.

Nabywcy lokali mieszkalnych i domów jednorodzinnych powinni być świadomi ryzyka związanego z likwidacją spółki deweloperskiej i utratą roszczeń z tytułu rękojmi oraz brakiem ochrony ze strony Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego w przypadku roszczeń z tytułu rękojmi. Prawidłowo przeprowadzona likwidacja takiej spółki, nawet przed upływem ustawowych terminów rękojmi, może pozbawić nabywców możliwości dochodzenia roszczeń z tytułu wad fizycznych nieruchomości. W rezultacie, w przypadku likwidacji dewelopera przed zakończeniem okresu rękojmi, może nie istnieć podmiot odpowiedzialny za wady nieruchomości. Właściwa analiza formy prawnej i struktury właścicielskiej dewelopera powinna być integralnym elementem procesu due diligence przed zakupem nieruchomości.

Deweloper realizujący inwestycję budowlaną niejednokrotnie znajduje się w sytuacji, w której zmuszony jest zaspokoić roszczenia nabywców lokali czy wspólnot mieszkaniowych z tytułu wad fizycznych nieruchomości. Wówczas pojawia się pytanie: czy deweloper może dochodzić zwrotu poniesionych kosztów od generalnego wykonawcy, podwykonawców lub innych uczestników procesu budowlanego? Odpowiedzi dostarczają przepisy o odpowiedzialności kontraktowej oraz konstrukcje roszczeń regresowych.

Plan ogólny, który powinien zostać uchwalony w każdej gminie w kraju do 30 czerwca 2026 r. wprowadzi istotne zmiany w systemie planowania przestrzennego. Zastąpi dotychczasowe studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, zyskując przy tym znacznie większą rangę – będzie aktem prawa miejscowego. Będzie wiążący nie tylko przy sporządzaniu planów miejscowych, ale także przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy.