Rękojmia

Wspólnota vs deweloper – rękojmia bez cesji. Co realnie zmieni projektowana nowelizacja ustawy o własności lokali?

Ujawnione wady fizyczne części wspólnej budynku wymagają działania, a właściciele lokali odmawiają podjęcia uchwały.

Zarząd i zarządca, którzy w takiej sytuacji pozostają bierni mogą odpowiadać cywilnie, administracyjnie i karnie. Obowiązek działania ciąży na nich niezależnie od postawy właścicieli lokali. Kiedy bezczynność staje się problemem prawnym i jakie instrumenty prawne przysługują zarządcy, gdy wspólnota nie współdziała?

W artykule wyjaśniamy jakie obowiązki oraz instrumenty prawne przysługują zarządowi wspólnoty mieszkaniowej, zarządcy, któremu powierzono zarząd wspólnotą w trybie art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali, oraz zarządcy nieruchomości (administratorowi) działającemu na podstawie umowy o zarządzanie (administrowanie).

Rękojmia nieruchomości w praktyce deweloperskiej i wykonawczej zależy zawsze od ustalenia kilku kluczowych dat. Odpowiedzialność z rękojmi pojawia się tylko wtedy, gdy nabywca stwierdzi wadę w odpowiednim terminie i w powiązaniu z chwilą wydania nieruchomości. W projektach deweloperskich i wykonawczych to nie protokół odbioru domu, mieszkania czy robót budowlanych ani zgłoszenie usterki decydują o odpowiedzialności z rękojmi, lecz data wydania nieruchomości lub robót oraz moment stwierdzenia wady. To te dwa zdarzenia uruchamiają terminy, które mogą definitywnie zakończyć odpowiedzialność dewelopera lub generalnego wykonawcy — albo przeciwnie, utrzymać ją aktualną mimo upływu lat. W sporach z zakresu prawa budowlanego i nieruchomości precyzyjne ustalenie tych dat decyduje o wyniku sprawy.

Rękojmia w obrocie wtórnym nie działa automatycznie. Sam fakt, że nieruchomość została pierwotnie nabyta od dewelopera, nie oznacza, że każdy kolejny właściciel korzysta z tej ochrony wobec dewelopera.

Możliwość dochodzenia roszczeń bezpośrednio od dewelopera istnieje wyłącznie wtedy, gdy obok  sprzedaży sprzedający przeniesie na kupującego uprawnienia z rękojmi wobec dewelopera (przelew, cesja wierzytelności). Bez takiego przelewu nowy właściciel nie ma podstaw do kierowania żądań do dewelopera.

Kierownik budowy pełni kluczową rolę w procesie realizacji inwestycji budowlanej. Jego podstawowe obowiązki określa Prawo budowlane, a ich niedopełnienie może prowadzić do odpowiedzialności cywilnej, administracyjnej, a nawet karnej. Kierownik budowy odpowiada m.in. za: organizację i prowadzenie budowy zgodnie z projektem oraz przepisami prawa, przestrzeganie zasad bezpieczeństwa i higieny pracy, dokumentowanie przebiegu budowy w dzienniku budowy, nadzór nad jakością wykonywanych prac, zgłaszanie inwestorowi oraz inspektorowi nadzoru (o ile inwestor zdecydował się na powierzenie takiej funkcji) wszelkich istotnych problemów.