Spory budowlane

Rękojmia nieruchomości w praktyce deweloperskiej i wykonawczej zależy zawsze od ustalenia kilku kluczowych dat. Odpowiedzialność z rękojmi pojawia się tylko wtedy, gdy nabywca stwierdzi wadę w odpowiednim terminie i w powiązaniu z chwilą wydania nieruchomości. W projektach deweloperskich i wykonawczych to nie protokół odbioru domu, mieszkania czy robót budowlanych ani zgłoszenie usterki decydują o odpowiedzialności z rękojmi, lecz data wydania nieruchomości lub robót oraz moment stwierdzenia wady. To te dwa zdarzenia uruchamiają terminy, które mogą definitywnie zakończyć odpowiedzialność dewelopera lub generalnego wykonawcy — albo przeciwnie, utrzymać ją aktualną mimo upływu lat. W sporach z zakresu prawa budowlanego i nieruchomości precyzyjne ustalenie tych dat decyduje o wyniku sprawy.

Od 1 marca 2026 r. zmienia się sposób rozstrzygania sporów budowlanych: zanim strony spotkają się w sądzie, trafią do mediatora. Nowelizacja procedury cywilnej wprowadza obowiązek kierowania spraw gospodarczych z zakresu robót budowlanych do mediacji przed rozprawą. Celem tej zmiany jest skrócenie procesów i odciążenie sądów – ale skuteczność nowych przepisów zależeć będzie od tego, czy strony potraktują mediację jako realną szansę na porozumienie, a nie tylko formalny etap postępowania lub sposób na nielojalne przedłużanie sporu.

Rękojmia w obrocie wtórnym nie działa automatycznie. Sam fakt, że nieruchomość została pierwotnie nabyta od dewelopera, nie oznacza, że każdy kolejny właściciel korzysta z tej ochrony wobec dewelopera.

Możliwość dochodzenia roszczeń bezpośrednio od dewelopera istnieje wyłącznie wtedy, gdy obok  sprzedaży sprzedający przeniesie na kupującego uprawnienia z rękojmi wobec dewelopera (przelew, cesja wierzytelności). Bez takiego przelewu nowy właściciel nie ma podstaw do kierowania żądań do dewelopera.

Czy inwestor lub nabywca, który samodzielnie usuwa wady budynku, może domagać się od wykonawcy lub dewelopera zwrotu poniesionych kosztów jeżeli prace naprawcze zostały wykonane bez uprzedniego uzyskania zgody sądu. Czy art. 480 Kodeksu cywilnego to przeszkoda w dochodzeniu kosztu prac naprawczych wykonanych bez zgody sądu?

Sąd Najwyższy zajmuje się dopuszczalnością żądania odszkodowania za wady budowlane ustalanego jako równowartość „nieponiesionych kosztów naprawy” (tzw. metoda kosztorysowa). W sprawie III CZP 44/24 (postanowienie z 15.04.2025) Sąd Najwyższy pyta powiększony skład tego sądu czy odszkodowanie za wadliwe roboty można liczyć metodą kosztorysową jako równowartość jeszcze nieponiesionych kosztów usunięcia wad. Potencjalne wykluczenie bądź ograniczenie tej metody będzie przekładać się na praktykę dochodzenia roszczeń odszkodowawczych.

Nabywcy lokali mieszkalnych i domów jednorodzinnych powinni być świadomi ryzyka związanego z likwidacją spółki deweloperskiej i utratą roszczeń z tytułu rękojmi oraz brakiem ochrony ze strony Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego w przypadku roszczeń z tytułu rękojmi. Prawidłowo przeprowadzona likwidacja takiej spółki, nawet przed upływem ustawowych terminów rękojmi, może pozbawić nabywców możliwości dochodzenia roszczeń z tytułu wad fizycznych nieruchomości. W rezultacie, w przypadku likwidacji dewelopera przed zakończeniem okresu rękojmi, może nie istnieć podmiot odpowiedzialny za wady nieruchomości. Właściwa analiza formy prawnej i struktury właścicielskiej dewelopera powinna być integralnym elementem procesu due diligence przed zakupem nieruchomości.