Jak liczyć termin rękojmi i kiedy deweloper lub generalny wykonawca przestaje odpowiadać za wady nieruchomości, obiektu budowlanego i robót budowanych?
Wnioski:
Rękojmia nieruchomości w praktyce deweloperskiej i wykonawczej zależy zawsze od ustalenia kilku kluczowych dat. Odpowiedzialność z rękojmi pojawia się tylko wtedy, gdy nabywca stwierdzi wadę w odpowiednim terminie i w powiązaniu z chwilą wydania nieruchomości.
- Odpowiedzialność z rękojmi zależy od czterech dat. Kluczowe są:
- dzień przeniesienia własności nieruchomości,
- dzień końcowego odbioru obiektu lub robót budowlanych,
- dzień wydania nieruchomości (faktyczne przekazanie władztwa),
- dzień stwierdzenia wady.
- 5-letni termin zawity na stwierdzenie wady liczy się co do zasady od wydania. To wydanie nieruchomości lub robót, a nie umowa przenosząca własność, wpis do KW czy odbiór techniczny, wyznacza początek terminu odpowiedzialności z rękojmi.
- Odbiór techniczny przy umowie deweloperskiej nie jest „wydaniem” w rozumieniu rękojmi. Termin 5-letni biegnie dopiero od umowy przenoszącej własność i faktycznego przekazania lokalu.
- Gdy wydanie i przeniesienie własności nie pokrywają się — obowiązują zasady szczególne. Wydanie przed sprzedażą → termin liczy się od umowy przenoszącej własność. Przeniesienie własności przed wydaniem → termin liczy się od faktycznego wydania.
- Stwierdzenie wady to uzyskanie pewnej wiedzy o jej istnieniu — nie samo podejrzenie. Najlepszym dowodem daty stwierdzenia wady pozostaje prywatna opinia specjalisty.
- Uprawnienia z rękojmi trzeba następnie zrealizować w terminach rocznych.
- Roszczenia o usunięcie wady, wymianę, odstąpienie od umowy i obniżenie ceny przedawniają się z upływem roku od stwierdzenia wady, z gwarancją 5-letniego minimum dla konsumentów.
- Po upływie 5-letniego terminu odpowiedzialność z rękojmi wygasa. Nabywcy pozostaje wyłącznie droga dochodzenia roszczeń na zasadach ogólnych, wymagająca pełnego wykazania szkody, winy i związku przyczynowego.
- Wyjątek: podstępne zatajenie wady. W takim przypadku upływ 5 lat nie wyłącza możliwości dochodzenia roszczeń z rękojmi.
Kluczowe daty decydujące o odpowiedzialności z rękojmi
W sporach dotyczących rękojmi nieruchomości kluczowe znaczenie mają daty. Odpowiedź na pytanie, czy nabywcy nieruchomości, lokalu, domu, innego obiektu budowlanego albo inwestorowi robót budowlanych przysługują wobec sprzedawcy, dewelopera lub wykonawcy roszczenia z rękojmi, zależy od poniższych czterech dat:
-
kiedy została przeniesiona własność nieruchomości (w przypadku umowy sprzedaży lub umowy zawartej w wykonaniu umowy deweloperskiej),
-
kiedy dokonano końcowego odbioru obiektu budowlanego lub robót budowlanych,
-
kiedy nastąpiło faktyczne wydanie nieruchomości, lokalu, domu albo innego obiektu budowlanego,
-
kiedy stwierdzono wadę.
Początek biegu przedawnienia i znaczenie daty wydania nieruchomości
W praktyce rękojmia nieruchomości rozpoczyna swój bieg od dnia stwierdzenia wady.
Początek 5-letniego terminu, w którym stwierdzenie wady pozwala na skuteczne dochodzenie roszczeń to dzień wydania nieruchomości kupującemu (odpowiednio końcowy odbiór obiekty lub robót budowlanych w przypadku robót budowlanych). Nie można utożsamiać tej daty z dniem zawarcia umowy przenoszącej własność czy z dniem wpisu w księdze wieczystej. Przepis wyraźnie wskazuje na konieczność faktycznego przeniesienia władztwa nad rzeczą.
„Wydanie” obejmuje zatem:
• przekazanie faktycznego posiadania nieruchomości, lokalu, domy, innego obiektu budowlanego (np. przekazanie kluczy, protokolarne przejęcie lokalu, domu lub gruntu),
połączone z
• przeniesieniem własności na podstawie umowy.
Jeżeli kupujący posiadał nieruchomość wcześniej na innej podstawie, np. jako najemca, to „wydaniem” w rozumieniu przepisów o rękojmi będzie zmiana charakteru posiadania na wynikające z umowy sprzedaży uprawnienia właścicielskie.
Odbiór techniczny przy umowie deweloperskiej a wydanie w rozumieniu rękojmi
W przypadku umowy deweloperskiej obowiązkowy odbiór techniczny mieszkania lub domu jednorodzinnego, przeprowadzany przed zawarciem umowy przenoszącej własność, nie stanowi „wydania” w rozumieniu przepisów o rękojmi. Odbiór techniczny pełni wyłącznie funkcję kontrolną i protokolarną, natomiast nie prowadzi do przeniesienia władztwa nad lokalem ani do zmiany posiadania na właścicielskie.
Zobacz także: Wygaśnięcie odpowiedzialności dewelopera za wady nieruchomości po likwidacji spółki deweloperskiej
Dopiero umowa przenosząca własność, zawierana w wykonaniu umowy deweloperskiej, wraz z faktycznym przekazaniem lokalu (np. kluczy), stanowi „wydanie”, od którego liczy się 5-letni termin na stwierdzenie wady.
Relacja między terminem wydania nieruchomości a terminem przeniesienia własności
Co jednak w sytuacji, gdy wydanie nieruchomości w sensie fizycznym następuje wcześniej niż przeniesienie jej własności?
W takim przypadku 5-letni termin na stwierdzenie wady liczy się nie od dnia fizycznego wydania, lecz od dnia zawarcia umowy przenoszącej własność, ponieważ odpowiedzialność z rękojmi aktualizuje się dopiero w chwili zawarcia umowy sprzedaży.
Odwrotnie — jeżeli przeniesienie własności nastąpiło przed przekazaniem władztwa nad nieruchomością, początek 5-letniego terminu należy liczyć od dnia faktycznego wydania lokalu, domu lub innego obiektu budowlanego.
Warto podkreślić, że termin z art. 568 § 1 k.c. nie dotyczy realizacji uprawnień z rękojmi, lecz wyłącznie momentu stwierdzenia wady, który warunkuje powstanie odpowiedzialności sprzedawcy. Konstrukcja ta ma charakter dwustopniowy:
-
najpierw — kupujący musi stwierdzić wadę w ciągu 5 lat od wydania,
-
dopiero potem — może realizować swoje uprawnienia (np. odstąpić od umowy, żądać obniżenia ceny, usunięcia wady).
Wyjątek stanowi sytuacja, w której sprzedawca wiedział o wadzie i podstępnie ją zataił. W takim przypadku upływ 5-letniego terminu nie wyłącza możliwości skorzystania z rękojmi, niezależnie od tego, kiedy wada została stwierdzona.
Terminy realizacji (dochodzenia) roszczeń z tytułu rękojmi
Terminy dochodzenia (realizacji) uprawnień z tytułu rękojmi zostały uregulowane odrębnie w art. 568 § 2 i 3 k.c. i rozpoczynają swój bieg z dniem stwierdzenia wady.
Roszczenie o usunięcie wady lub wymianę rzeczy sprzedanej na wolną od wad przedawnia się z upływem roku od daty stwierdzenia wady. Jeżeli nabywcą jest konsument, roczny termin nie może zakończyć się wcześniej niż 5 lat od wydania nieruchomości.
Uprawnienia nabywcy — odstąpienie od umowy oraz obniżenie ceny — przedawniają się w sposób analogiczny. Jeżeli jednak kupujący pierwotnie zażądał wymiany rzeczy lub usunięcia wady, bieg terminu na złożenie oświadczenia o odstąpieniu od umowy lub żądania obniżenia ceny rozpoczyna się dopiero z chwilą bezskutecznego upływu terminu wyznaczonego na usunięcie wady lub wymianę.
Stwierdzenie wady to nie zawiadomienie o wadzie
Ustawodawca nie definiuje, co dokładnie należy rozumieć przez „stwierdzenie” wady. W praktyce stwierdzenie wady oznacza jej ujawnienie oraz uzyskanie pewnej wiedzy o jej istnieniu. Samo przypuszczenie lub podejrzenie nie jest wystarczające.
Zobacz również: Sprzedaż strychu i innych części nieruchomości wspólnych w dużych wspólnotach mieszkaniowych
Wykazanie, że wadę stwierdzono przed upływem 5-letniego terminu z art. 568 § 1 k.c., wymaga posiadania odpowiednich dowodów. W praktyce najskuteczniejszym środkiem jest prywatna opinia specjalisty, który dysponuje wiedzą umożliwiającą potwierdzenie istnienia wady oraz określenie daty jej stwierdzenia. Tego rodzaju dokument ma istotną wartość dowodową w postępowaniach sądowych.
Upływ 5-letniego terminu na stwierdzenie wady
Odpowiedzialność z tytułu rękojmi nieruchomości wygasa, jeżeli w terminie 5 lat od wydania nieruchomości, lokalu, domu, innego obiektu budowlanego wada nie zostanie stwierdzona. Wówczas odpowiedzialność sprzedawcy czy dewelopera z tytuły rekojmi wygaśnie, a kupujący utraci możliwość dochodzenia jakichkolwiek uprawnień z tytułu rękojmi.
Jednak mimo upływu tego terminu kupujący może dochodzić odpowiedzialności sprzedawcy na zasadach ogólnych. Wymaga to jednak wykazania wszystkich przesłanek odpowiedzialności odszkodowawczej — w szczególności szkody, związku przyczynowego oraz zawinionego zachowania sprzedawcy.
Przepisy – odpowiedzialność z tytułu rękojmi
Kodeks cywilny – art. 568
§ 1. Sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem dwóch lat, a gdy chodzi o wady nieruchomości – przed upływem pięciu lat od dnia wydania rzeczy kupującemu.
§ 2. Roszczenie o usunięcie wady lub wymianę rzeczy sprzedanej na wolną od wad przedawnia się z upływem roku, licząc od dnia stwierdzenia wady. Jeżeli kupującym jest konsument, bieg terminu przedawnienia nie może zakończyć się przed upływem terminów określonych w § 1 zdanie pierwsze.
§ 3. W terminach określonych w § 2 kupujący może złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umowy albo obniżeniu ceny z powodu wady rzeczy sprzedanej. Jeżeli kupujący żądał wymiany rzeczy na wolną od wad lub usunięcia wady, bieg terminu do złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy albo obniżeniu ceny rozpoczyna się z chwilą bezskutecznego upływu terminu do wymiany rzeczy lub usunięcia wady.
§ 4. W razie dochodzenia przed sądem albo sądem polubownym jednego z uprawnień z tytułu rękojmi termin do wykonania innych uprawnień, przysługujących kupującemu z tego tytułu, ulega zawieszeniu do czasu prawomocnego zakończenia postępowania.
§ 5. Przepis § 4 stosuje się odpowiednio do postępowania mediacyjnego, przy czym termin do wykonania innych uprawnień z tytułu rękojmi, przysługujących kupującemu, zaczyna biec od dnia odmowy przez sąd zatwierdzenia ugody zawartej przed mediatorem lub bezskutecznego zakończenia mediacji.
§ 6. Upływ terminu do stwierdzenia wady nie wyłącza wykonania uprawnień z tytułu rękojmi, jeżeli sprzedawca wadę podstępnie zataił.
Radca prawny Agnieszka Jędrkowiak – Cichy
© Stawski Adwokaci i Radcy Prawni Kancelaria prawna
