Artykuły napisane przez: Agnieszka Jędrkowiak-Cichy

Rękojmia nieruchomości w praktyce deweloperskiej i wykonawczej zależy zawsze od ustalenia kilku kluczowych dat. Odpowiedzialność z rękojmi pojawia się tylko wtedy, gdy nabywca stwierdzi wadę w odpowiednim terminie i w powiązaniu z chwilą wydania nieruchomości. W projektach deweloperskich i wykonawczych to nie protokół odbioru domu, mieszkania czy robót budowlanych ani zgłoszenie usterki decydują o odpowiedzialności z rękojmi, lecz data wydania nieruchomości lub robót oraz moment stwierdzenia wady. To te dwa zdarzenia uruchamiają terminy, które mogą definitywnie zakończyć odpowiedzialność dewelopera lub generalnego wykonawcy — albo przeciwnie, utrzymać ją aktualną mimo upływu lat. W sporach z zakresu prawa budowlanego i nieruchomości precyzyjne ustalenie tych dat decyduje o wyniku sprawy.

Rękojmia w obrocie wtórnym nie działa automatycznie. Sam fakt, że nieruchomość została pierwotnie nabyta od dewelopera, nie oznacza, że każdy kolejny właściciel korzysta z tej ochrony wobec dewelopera.

Możliwość dochodzenia roszczeń bezpośrednio od dewelopera istnieje wyłącznie wtedy, gdy obok  sprzedaży sprzedający przeniesie na kupującego uprawnienia z rękojmi wobec dewelopera (przelew, cesja wierzytelności). Bez takiego przelewu nowy właściciel nie ma podstaw do kierowania żądań do dewelopera.

Deweloper realizujący inwestycję budowlaną niejednokrotnie znajduje się w sytuacji, w której zmuszony jest zaspokoić roszczenia nabywców lokali czy wspólnot mieszkaniowych z tytułu wad fizycznych nieruchomości. Wówczas pojawia się pytanie: czy deweloper może dochodzić zwrotu poniesionych kosztów od generalnego wykonawcy, podwykonawców lub innych uczestników procesu budowlanego? Odpowiedzi dostarczają przepisy o odpowiedzialności kontraktowej oraz konstrukcje roszczeń regresowych.

Kara umowna to instytucja prawa cywilnego, która zgodnie z art. 483 § 1 k.c. może zostać zastrzeżona na wypadek niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego. Stanowi ona umowne zryczałtowanie odszkodowanie, którego zapłaty może dochodzić wierzyciel w razie naruszenia zobowiązania przez dłużnika, niezależnie od rzeczywistego rozmiaru szkody (art. 484 § 1 k.c.).

Spory budowlane są częstym problemem, który może prowadzić do długotrwałych i kosztownych procesów sądowych. Warto jednak pamiętać, że istnieją różne strategie ich rozwiązywania, w tym zawarcie ugody na etapie przedsądowym lub już w trakcie procesu. Wybór odpowiedniego sposobu postępowania zależy od wielu czynników, takich jak koszty, czas, relacje między stronami oraz stopień skomplikowania sprawy.

Wynagrodzenie wykonawcy robót budowlanych jest jednym z kluczowych elementów umowy o roboty budowlane. Co do zasady, wysokość wynagrodzenia ustalana jest w momencie zawierania umowy i powinna być wiążąca dla stron. Niemniej jednak, w pewnych wyjątkowych sytuacjach prawo przewiduje możliwość jego zmiany. Nie oznacza to jednak, że wynagrodzenie może być dowolnie podwyższane lub obniżane – zmiana musi wynikać z określonych przesłanek prawnych.