Miarkowanie kary umownej za nieterminowe przeniesienie własności nieruchomości

Wnioski:

1. Zastrzeżenie kary umownej w umowach deweloperskich ma charakter standardowy, ale nie wyklucza miarkowania jej wysokości w postępowaniu sądowym.
2. Deweloper może uniknąć odpowiedzialności albo ograniczyć jej zakres jeżeli udowodni, że nieterminowe wykonanie zobowiązania nastąpiło bez jego winy – na skutek obiektywnych okoliczności zewnętrznych.
3. Miarkowanie kary możliwe jest również wtedy, gdy została ona zastrzeżona jako zryczałtowana i ograniczona (np. do 3% ceny lokalu), jeśli zachodzą przesłanki rażącej niewspółmierności.
4. Dla powodzenia obrony przed roszczeniem o karę umowną, deweloper powinien dokumentować okoliczności wpływające na przebieg inwestycji. 

Kara umowna – istota i zastosowanie

Kara umowna to instytucja prawa cywilnego, która zgodnie z art. 483 § 1 k.c. może zostać zastrzeżona na wypadek niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego. Stanowi ona umowne zryczałtowanie odszkodowanie, którego zapłaty może dochodzić wierzyciel w razie naruszenia zobowiązania przez dłużnika, niezależnie od rzeczywistego rozmiaru szkody (art. 484 § 1 k.c.).

W praktyce obrotu nieruchomościami kara umowna stanowi standardowy instrument dyscyplinujący strony umów deweloperskich. Najczęściej zastrzegane są m.in. na wypadek:

• nieterminowego przeniesienia prawa własności lokalu,
• uchybienia obowiązkom informacyjnym,
• opóźnień w wydaniu lokalu.

Szczególnie częstym przypadkiem jest zastrzeżenie kary umownej na wypadek nieterminowego przeniesienia własności nieruchomości na nabywcę – co stanowi kluczowe zobowiązanie dewelopera wynikające z umowy deweloperskiej.

Nieterminowe przeniesienie własności a odpowiedzialność dewelopera

W przypadku uchybienia terminowi przeniesienia własności nieruchomości przez dewelopera, nabywca – o ile zastrzeżono to w umowie – może domagać się zapłaty kary umownej. Deweloper ponosi odpowiedzialność kontraktową na zasadach ogólnych (art. 471 i n. k.c.), co oznacza, że uwolnienie się od obowiązku zapłaty kary umownej wymaga wykazania braku winy w nienależytym wykonaniu zobowiązania. Zgodnie z art. 471 k.c., podstawą odpowiedzialności kontraktowej jest wina, a ciężar dowodu jej braku spoczywa na dłużniku. W szczególności profesjonalny deweloper, prowadzący działalność gospodarczą, obowiązany jest do zachowania staranności zawodowej (art. 355 § 2 k.c.). Uwolnienie się od obowiązku zapłaty kary umownej wymaga więc wykazania, że mimo dołożenia należytej staranności, deweloper nie był w stanie uniknąć opóźnienia z przyczyn od siebie niezależnych.

W praktyce oznacza to konieczność udokumentowania okoliczności takich jak siła wyższa, zakłócenia administracyjne (np. uchylenie decyzji środowiskowej) czy niedobory materiałów wynikające z przerwania globalnego łańcucha dostaw. Nie wystarczy samo powołanie się na trudności – deweloper musi aktywnie wykazać brak zawinienia oraz dochowanie profesjonalnych standardów w zakresie organizacji inwestycji.

Podstawa prawna miarkowania kary umownej

Sąd – na podstawie art. 484 § 2 k.c. – może zmniejszyć wysokość kary umownej (tzw. miarkowanie), jeżeli:

1. zobowiązanie zostało w znacznej części wykonane,
2. kara umowna jest rażąco wygórowana.

Miarkowanie nie może jednak prowadzić do całkowitego pozbawienia uprawnionego ochrony wynikającej z kary umownej – powinna ona nadal spełniać funkcję represyjną i kompensacyjną.

Okoliczności uzasadniające miarkowanie – przykład z praktyki

W praktyce Sądy korzystają z instytucji miarkowania kary umownej z tytułu opóźnienia w przeniesieniu własności lokalu mieszkalnego przez dewelopera, a nawet uznają, iż Deweloperzy nie ponoszą odpowiedzialności za notowane opóźnienia.

Sądy słusznie uznają bowiem, że za przekroczenie terminu wynikającego z umowy w wyniku wystąpienia takich okoliczności jak:

• pandemia COVID-19, która doprowadziła do zakłóceń w pracy budowy i dostępności materiałów,
• wojna w Ukrainie, skutkująca odpływem siły roboczej (pracownicy stanowili od 50% do 80% całego personelu budowy),
• gwałtowny wzrost cen materiałów budowlanych i kosztów finansowania inwestycji
• postępowania administracyjne związane z uchylaniem decyzji niezbędnych do zakończenia procesu budowy i wydania pozwolenia na użytkowanie nieruchomości

Sądy podkreślają przy tym że deweloper – jako profesjonalny uczestnik obrotu – powinien był uwzględnić ryzyko opóźnień, jednakże skala zdarzeń o charakterze nadzwyczajnym i zewnętrznym (tzw. siła wyższa oraz ryzyka administracyjne) przesądza o braku zawinienia po jego stronie bądź zasadności miarkowania ustalonej kary umownej.