Roszczenia regresowe przysługujące deweloperowi: odpowiedzialność wykonawcy, projektanta, kierownika budowy oraz ubezpieczycieli

Wnioski

• Deweloper, który zaspokoił roszczenie osoby trzeciej (np. nabywcy lokalu) z tytułu wad fizycznych nieruchomości, może dochodzić od podmiotu odpowiedzialnego za powstanie szkody (za istnienie wad fizycznych) zwrotu oznaczonej kwoty
• Roszczenia dewelopera względem podmiotu odpowiedzialnego za szkodę mają charakter odszkodowawczy.
• W celu uzyskania regresu (zwrotu) deweloper musi:

1. spełnić świadczenie względem osoby trzeciej (np. usunąć wadę fizyczną, obniżyć cenę i zwrócić jej część);
2. wykazać odpowiedzialność podmiotu trzeciego za szkodę oraz wysokość poniesionej szkody (np. kosztów naprawy lub obniżonej ceny).

Wprowadzenie

W praktyce inwestycji deweloperskich zdarza się, że deweloper realizujący budowę zmuszony jest zaspokoić roszczenia nabywców lokali, domów mieszkalnych czy innych budynków z tytułu wad fizycznych nieruchomości. Wady te wynikają zwykle z działań lub zaniechań podmiotów trzecich, przy pomocy których deweloper realizuje inwestycję (generalny wykonawca, wykonawcy, projektant, kierownik budowy, inspektor nadzoru inwestorskiego). Za te wady, względem nabywców, odpowiada deweloper.

Czy deweloper może zatem dochodzić zwrotu poniesionych kosztów związanych z usunięciem wad lub obniżeniem ceny od architekta, kierownika budowy, inspektora nadzoru inwestorskiego, generalnego wykonawcy, wykonawców czy innych uczestników procesu budowlanego?

Odpowiedzi dostarczają przepisy o odpowiedzialności za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy oraz konstrukcja roszczeń regresowych.

Roszczenia regresowe dewelopera – generalny wykonawca

Regułą jest, że deweloper zawiera umowę o roboty budowlane z generalnym wykonawcą, który następnie może zlecać wykonanie określonych robót innym podmiotom (podwykonawcom).

Ponieważ dewelopera nie łączy bezpośredni stosunek umowny z podwykonawcami, adresatem roszczeń regresowych dewelopera jest generalny wykonawca.

Generalny wykonawca odpowiada względem dewelopera na zasadach ogólnych wynikających z art. 471 k.c., a więc za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy o roboty budowlane – w szczególności, gdy skutkiem są wady fizyczne budynku, które prowadzą do roszczeń nabywców wobec dewelopera. W praktyce oznacza to, że wykonawca odpowiada za skutki wadliwie wykonanych robót, a ciężar wykazania braku swojej winy spoczywa na nim.

Dewelopera, może on powoływać się wobec generalnego wykonawcy rękojmię za wady fizyczne, o ile rękojmia nie została wyłączona w umowie o roboty budowlane między deweloperem a generalnym wykonawcą.

Roszczenia regresowe dewelopera – projektant, osoba sprawdzająca projekt budowlany

Jeżeli źródłem wad są błędy projektowe, deweloper może dochodzić odszkodowania od projektanta oraz osoba sprawdzająca projekt, jeżeli z okoliczności sprawy wynika obowiązek sprawdzenia projektu budowlanego.

Obowiązki projektanta wynikają przede wszystkim z art. 20 ust. 1 Prawa budowlanego. Projektant jest zobowiązany m.in. do opracowanie projektu budowlanego w sposób zgodny z wymaganiami prawa budowlanego, ustaleniami określonymi w decyzjach administracyjnych dotyczących zamierzenia budowlanego, obowiązującymi przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej.

Roszczenia regresowe dewelopera – kierownik budowy, inspektor nadzoru inwestorskiego

Jeżeli natomiast wady wynikają z nienależytego nadzoru, odpowiedzialnym może być kierownik budowy bądź inspektor nadzoru inwestorskiego.

Zgodnie z art. 22 Prawa budowlanego kierownik budowy zobowiązany jest m.in. zorganizowania i kierowania budową zgodnie z projektem i przepisami, w tym techniczno-budowlanymi. Weryfikacja przebiegu budowy pod kątem zgodności z projektem jest kompetencją i obowiązkiem kierownika budowy, który po zakończeniu budowy obowiązany jest złożyć oświadczenie o zgodności wykonanych prac z projektem.

Natomiast do obowiązków inspektora nadzoru inwestorskiego należy m.in.:

• reprezentowanie inwestora na budowie przez sprawowanie kontroli zgodności jej realizacji z projektem lub pozwoleniem na budowę, przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej,
• sprawdzanie jakości wykonywanych robót budowlanych i stosowania przy wykonywaniu tych robót wyrobów zgodnie,
• sprawdzanie i odbiór robót budowlanych ulegających zakryciu lub zanikających, uczestniczenie w próbach i odbiorach technicznych instalacji, urządzeń technicznych i przewodów kominowych oraz przygotowanie i udział w czynnościach odbioru gotowych obiektów budowlanych i przekazywanie ich do użytkowania; potwierdzanie faktycznie wykonanych robót oraz usunięcia wad, a także, na żądanie inwestora, kontrolowanie rozliczeń budowy (art. 25 Prawa budowlanego).

Naruszenie powyższych obowiązków przez kierownika budowy bądź inspektora nadzoru inwestorskiego rodzi odpowiedzialność wobec dewelopera na podstawie art. 471 k.c.  lub art. 415 k.c.

Roszczenia regresowe dewelopera – ubezpieczyciel

Roszczenie regresowe może zostać skierowane również wobec ubezpieczycieli ww. podmiotów:

• projektant, kierownik budowy, inspektor nadzoru inwestorskiego – zgodnie z przepisami ustawy o samorządach zawodowych architektów oraz inżynierów budownictwa, osoby wykonujące samodzielne funkcje techniczne w budownictwie podlegają obowiązkowemu ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej. Na podstawie art. 822 § 4 kodeksu cywilnego deweloper może kierować roszczenie bezpośrednio do ubezpieczyciela.
• generalny wykonawca – jeżeli korzysta z dobrowolnych ubezpieczeń odpowiedzialności cywilnej działalności gospodarczej lub kontraktowych. Generalny wykonawca nie ma ustawowego obowiązku posiadania ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej działalności gospodarczej czy kontraktowej. W umowie o roboty budowlane pomiędzy deweloperem a generalnym wykonawcą warto rozważyć wprowadzenie obowiązku posiadania przez generalnego wykonawcę odpowiedniego ubezpieczenia oraz mechanizmy wymuszające i zabezpieczające posiadanie takiej polisy.

Dzięki temu regres dewelopera może obejmować nie tylko osoby fizyczne i podmioty uczestniczące w procesie budowlanym, ale również ich ubezpieczycieli, co znacząco zwiększa szansę zaspokojenia roszczeń.

Kiedy roszczenie przysługuje deweloperowi?

Spełnienie świadczenia wobec osoby trzeciej

Roszczenie regresowe dewelopera powstaje dopiero w momencie, gdy w jego majątku rzeczywiście powstanie szkoda. Najczęściej dzieje się tak wówczas, gdy deweloper zaspokaja roszczenia nabywców lokali, wspólnot mieszkaniowych czy innych uprawnionych podmiotów. Może to przybrać różne formy: wykonanie robót naprawczych, usunięcie wad fizycznych, zwrot części ceny, zapłata odszkodowania czy pokrycie kosztów ekspertyz technicznych. Dopiero po takim spełnieniu świadczenia wobec osoby trzeciej deweloper może skutecznie wystąpić z roszczeniem regresowym wobec podmiotu odpowiedzialnego za powstanie wad.

Związek przyczynowy i wina

Aby roszczenie regresowe zostało uwzględnione, deweloper musi wykazać, że naprawiona szkoda pozostaje w bezpośrednim związku przyczynowym z nienależytym wykonaniem zobowiązania przez określony podmiot – generalnego wykonawcę, wykonawcę, projektanta, kierownika budowy czy inspektora nadzoru inwestorskiego. Ciężar dowodu spoczywa na deweloperze i obejmuje zarówno wskazanie konkretnego uchybienia, jak i udokumentowanie związku przyczynowego pomiędzy działaniem (lub zaniechaniem) a powstałą wadą.

Zobacz także: Link: ograniczenia dowodowe w sądowym sporze budowlanym .

Brak wyłączenia odpowiedzialności regresowej wobec dewelopera

Zakres regresu może być ograniczony treścią umowy o roboty budowlane. Strony mogą przewidzieć w niej klauzule ograniczające odpowiedzialność ww. podmiotów względem dewelopera / inwestora – na przykład poprzez ustalenie maksymalnej wysokości odszkodowania albo wyłączenie odpowiedzialności w określonych obszarach.

Granica takiego limitowania wynik z art. 473 k.c. – nie można wyłączyć ani ograniczyć odpowiedzialności za szkody wyrządzone deweloperowi umyślnie.

Zakres roszczenia regresowego – co może obejmować?

Roszczenie regresowe może obejmować m.in.:

• kwoty wypłacone nabywcom,

• koszty naprawy wad (robót naprawczych),

• koszty ekspertyz technicznych, opinii i ekspertyz technicznych, dokumentacji fotograficznej,

• odsetki od wypłaconych świadczeń,

• koszty zastępstwa procesowego,

• koszty tymczasowego zakwaterowania lub odszkodowania za utrudnienia w korzystaniu z lokalu,

• koszty administracyjne i organizacyjne poniesione w związku z obsługą reklamacji i roszczeń,

• dodatkowe koszty nadzoru lub koordynacji robót naprawczych.