Samodzielne usunięcie wad budowlanych – czy można żądać zwrotu kosztów bez zgody sądu?

Wnioski:

• Usunięcie wady budowlanej przez inwestora we własnym zakresie nie wymaga uzyskania wcześniejszej zgody sądu na wykonanie zastępcze.
• Dla skuteczności roszczenia o odszkodowanie obejmującego zwrot kosztów takiego usunięcia wady (zastępczego usunięcia wad)  wystarczająca jest wykonanie prac naprawczych oraz wykazanie poniesionych z tego tytułu kosztów.

Wada budowlana jako nienależyte wykonanie umowy o roboty budowlane / umowy sprzedaży

Zgodnie z art. 480 Kodeksu cywilnego:

„W razie zwłoki dłużnika w wykonaniu zobowiązania czynienia, wierzyciel może, zachowując roszczenie o naprawienie szkody, żądać upoważnienia przez sąd do wykonania czynności na koszt dłużnika.”

Na gruncie wad budowlanych przepis ten rodzi istotne wątpliwości praktyczne – czy inwestor robót budowlanych bądź nabywca lokalu / nieruchomości zabudowanej budynkiem może żądać od wykonawcy robót budowlanych lub sprzedawcy odszkodowania odpowiadającego poniesionym kosztom naprawy wykonanej we własnym zakresie, bez uprzedniego uzyskania zgody sądu (zwrotu kosztów prac naprawczych), o której mowa w ww. art 480 Kodeksu cywilnego.

W świetle przepisów żadne wątpliwości nie istnieją.

Konieczność uzyskania zgody sądu tylko w sytuacji niewykonania robót budowlanych, a nie wadliwego wykonania robót budowlanych

Żądanie zwrotu tych kosztów jest roszczeniem odszkodowawczym z tytułu nienależytego wykonania umowy. Z przepisu art. 363 § 1 Kodeksu cywilnego wynika, że to poszkodowanemu przysługuje prawo wyboru, w jaki sposób swoją szkodę chce naprawić (rozliczyć).

Poszkodowany może domagać się fizycznego usunięcia wad, bądź tytułem odszkodowania żądać:

• zwrotu poniesionych już uzasadnionych kosztów naprawienia wad, albo
• zapłaty kwoty wyliczonej hipotetycznie, niezbędnej do usunięcia wad (co do tej metody w ostatnim czasie pojawiły się wątpliwości prawne i w sprawie wypowie się powiększony skład Sądu Najwyższego).

Link do artykułu: Jak liczyć szkodę przy wadliwych robotach budowlanych – przed SN spór o metodę kosztorysową

Przedmiotem umowy o roboty budowlane – czyli świadczeniem pierwotnym – jest wykonanie obiektu zgodnie z projektem oraz zasadami wiedzy technicznej. Jeżeli świadczenie to zostało zrealizowane, nawet wadliwie, art. 480 Kodeksu cywilnego nie znajduje zastosowania. Podobnie sytuacja wygląda w odniesieniu do umowy sprzedaży nieruchomości zabudowanej obiektem budowlanym (przeniesienie własności nieruchomości w odpowiednim, umówionym stanie technicznym).

Instytucja wykonania zastępczego za zgodą sądu dotyczy wyłącznie sytuacji niewykonania zobowiązania , a nie jego wykonania nienależycie (wadliwie).

Upoważnienie do wykonania zastępczego z art. 480 k.c. jest zastępczą formą wykonania pierwotnego obowiązku dłużnika – jego celem jest umożliwienie wierzycielowi (inwestorowi) zrealizowania niewykonanego obowiązku dłużnika, gdy ten pozostaje w zwłoce. Nie obejmuje natomiast sytuacji, gdy zobowiązanie zostało już wykonane, lecz nieprawidłowo (nienależycie w rozumieniu przepisów).

W praktyce oznacza to, że art. 480 § 1 k.c. nie blokuje możliwości samodzielnego usunięcia wad przez inwestora lub nabywcę, ani dochodzenia zwrotu poniesionych kosztów od wykonawcy lub sprzedawcy.

Warto zauważyć, że naprawienie szkody może obejmować zarówno:

• zwrot rzeczywiście poniesionych, uzasadnionych kosztów naprawy, jak i

• zapłatę kwoty hipotetycznie niezbędnej do usunięcia wad (metoda kosztorysowa).

Gdyby przyjąć, że w pierwszym przypadku konieczna jest wcześniejsza zgoda sądu, a w drugim już nie – prowadziłoby to do nielogicznego i niespójnego rezultatu.

Podsumowując, artykuł 480 kodeksu cywilnego nie ogranicza prawa inwestora (umowa o roboty budowlane) czy  nabywcy (umowa sprzedaży) do samodzielnego usunięcia wad fizycznych obiektu bez uprzedniej zgody sądu i następnie obciążenia kosztami napraw wykonawcy lub sprzedawcy.