Kierownik budowy pełni kluczową rolę w procesie realizacji inwestycji budowlanej. Jego podstawowe obowiązki określa Prawo budowlane, a ich niedopełnienie może prowadzić do odpowiedzialności cywilnej, administracyjnej, a nawet karnej. Kierownik budowy odpowiada m.in. za: organizację i prowadzenie budowy zgodnie z projektem oraz przepisami prawa, przestrzeganie zasad bezpieczeństwa i higieny pracy, dokumentowanie przebiegu budowy w dzienniku budowy, nadzór nad jakością wykonywanych prac, zgłaszanie inwestorowi oraz inspektorowi nadzoru (o ile inwestor zdecydował się na powierzenie takiej funkcji) wszelkich istotnych problemów.
Jak kierownik budowy może zabezpieczyć się w umowie z inwestorem?
Ze względu na szeroki zakres obowiązków wynikający z Ustawy, kierownik budowy powinien zadbać o odpowiednie zabezpieczenie swoich interesów w umowie zawieranej z inwestorem. W umowie warto zawrzeć:
- Dokładny opis zakresu obowiązków – aby uniknąć rozszerzonej odpowiedzialności za działania innych uczestników procesu budowlanego;
- Odpowiedzialność za zgodność prac z dokumentacją – wyraźne określenie, że kierownik budowy nie odpowiada za błędy projektowe;
- Procedura zgłaszania wad i usterek – wskazanie, że kierownik budowy informuje inwestora i wykonawcę o wykrytych nieprawidłowościach, ale nie ponosi odpowiedzialności za ich usunięcie;
- Ubezpieczenie OC – włączenie do umowy wymogu posiadania polisy chroniącej przed skutkami ewentualnych roszczeń;
Czy kierownik budowy może dochodzić roszczeń regresowych?
Kierownik budowy, jeśli poniesie odpowiedzialność za wady nieruchomości, może dochodzić roszczeń regresowych wobec innych uczestników procesu budowlanego. Przykładowo:
- Jeśli wada wynika z błędów projektowych, kierownik budowy może skierować roszczenia wobec projektanta;
- W przypadku wad wynikających z nienależytego wykonania robót, może dochodzić odszkodowania od wykonawcy;
Skuteczność regresu zależy jednak od treści umów oraz możliwości udowodnienia, że szkoda wynikała z działania innych podmiotów, a sam kierownik budowy nie ponosi odpowiedzialności np. z uwagi na akceptację jakości prac wykonawcy.
Nie oznacza to jednak, że dokonujący odbioru prac kierownik budowy ponosi odpowiedzialność absoultną. Odpowiada on przede wszystkim za prawidłowość procesu budowlanego, ale nie zawsze ponosi konsekwencje wszystkich wad nieruchomości.
W praktyce, jeśli kierownik budowy wykonał swoje obowiązki należycie i zgłaszał inwestorowi oraz wykonawcy (względnie inspektorowi nadzoru) wszelkie nieprawidłowości, odpowiedzialność może zostać przeniesiona na inne podmioty, takie jak projektant czy wykonawca. Ryzyko kierownika budowy zarówno finansowe jak i prawne związane z wykonywaną działalnością mogą ograniczyć odpowiednio skonstruowana umowa i staranne dokumentowanie procesu budowlanego, aby w razie sporu móc wykazać, że kierownik budowy dochował należytej staranności.