Wady nieruchomości

9 września 2025 r. nabywcy lokali mieszkalnych i domów jednorodzinnych zyskają silniejsze narzędzia do dochodzenia roszczeń z tytułu wad fizycznych i prawnych. Tego dnia wejdą w życie przepisy przyznające nabywcom uprawnienia wynikające z rękojmi (obniżenie ceny, żądanie usunięcia wad, odstąpienie od umowy). Celem nowelizacji jest usunięcie wątpliwości dotyczących katalogu roszczeń przysługujących nabywcom oraz wyeliminowanie różnicowania ochrony w zależności od etapu inwestycji. Dla deweloperów oznacza to bardziej rygorystyczne zasady odpowiedzialności za wady sprzedawanych nieruchomości.

Deweloper realizujący inwestycję budowlaną niejednokrotnie znajduje się w sytuacji, w której zmuszony jest zaspokoić roszczenia nabywców lokali czy wspólnot mieszkaniowych z tytułu wad fizycznych nieruchomości. Wówczas pojawia się pytanie: czy deweloper może dochodzić zwrotu poniesionych kosztów od generalnego wykonawcy, podwykonawców lub innych uczestników procesu budowlanego? Odpowiedzi dostarczają przepisy o odpowiedzialności kontraktowej oraz konstrukcje roszczeń regresowych.

Kierownik budowy pełni kluczową rolę w procesie realizacji inwestycji budowlanej. Jego podstawowe obowiązki określa Prawo budowlane, a ich niedopełnienie może prowadzić do odpowiedzialności cywilnej, administracyjnej, a nawet karnej. Kierownik budowy odpowiada m.in. za: organizację i prowadzenie budowy zgodnie z projektem oraz przepisami prawa, przestrzeganie zasad bezpieczeństwa i higieny pracy, dokumentowanie przebiegu budowy w dzienniku budowy, nadzór nad jakością wykonywanych prac, zgłaszanie inwestorowi oraz inspektorowi nadzoru (o ile inwestor zdecydował się na powierzenie takiej funkcji) wszelkich istotnych problemów.

W przypadku szkody powstałej w związku z realizacją inwestycji poszkodowany często staje przed dylematem – dochodzić roszczeń bezpośrednio od podmiotu odpowiedzialnego za szkodę czy od jego ubezpieczyciela? Wybór ten ma istotne znaczenie dla skuteczności i szybkości dochodzenia należnego odszkodowania.