Lokalizacja zjazdu a pozwolenie na budowę – 3 letni termin ważności decyzji i konsekwencje wygaśnięcia
Wnioski
-
Decyzja na lokalizację zjazdu wygasa po 3 latach od dnia jej wydania, jeżeli zjazd nie zostanie wykonany.
-
Termin ważności liczony jest od dnia wydania decyzji, a nie od dnia jej ostateczności.
-
Aktualna decyzja zjazdowa jest warunkiem uzyskania pozwolenia na budowę.
-
Wygaśnięcie decyzji w toku realizacji inwestycji wymaga uzyskania nowego zezwolenia.
-
Wykonanie zjazdu bez ważnej decyzji stanowi delikt administracyjny i wiąże się z ryzykiem kary pieniężnej.
-
Inwestor powinien zsynchronizować harmonogram robót z terminem ważności decyzji zjazdowej.
Istota zezwolenia na lokalizację zjazdu w procesie inwestycyjnym
Jedną z kluczowych kwestii decydujących o tym, czy działka może być zabudowana, jest to, czy działka ma dostęp do drogi publicznej. Zgodnie z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym dostęp ten może być bezpośredni albo pośredni – przez drogę wewnętrzną lub przez odpowiednią służebność drogową.
Dostęp bezpośredni zapewniany jest poprzez zjazd, który łączy nieruchomość z drogą publiczną. Zgodnie ustawą o drogach publicznych zjazd to część drogi publicznej łącząca jezdnię z nieruchomością gruntową usytuowaną poza pasem drogowym, stanowiąca bezpośrednie miejsce dostępu do drogi publicznej w rozumieniu przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Kto powinien urządzić zjazd?
Budowa lub przebudowa zjazdu należy do właściciela lub użytkownika nieruchomości przyległych do drogi, po uzyskaniu decyzji o zezwoleniu na lokalizację lub przebudowę zjazdu.
Nie każdy podmiot może skutecznie wystąpić z wnioskiem o wydanie tej decyzji. Wnioskodawca powinien legitymować się tytułem prawnym do nieruchomości, która ma uzyskać bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Nie musi to być prawo własności. Wystarczający jest inny tytuł prawny dający podstawę do korzystania z nieruchomości.
Kiedy należy uzyskać decyzję o lokalizacji zjazdu?
Pomimo tego, że dostęp działki do drogi publicznej badany jest już na etapie wydawania decyzji o warunkach zabudowy, posiadanie decyzji zjazdowej nie jest wówczas jeszcze wymagane. Ma to istotne znaczenie praktyczne, ponieważ do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy nie jest konieczne wykazanie tytułu prawnego do nieruchomości. Wymaganie decyzji zjazdowej, którą może uzyskać wyłącznie podmiot posiadający taki tytuł, mogłoby nieuzasadnienie komplikować proces inwestycyjny.
W orzecznictwie wskazuje się również, że nieprawidłowy jest pogląd, zgodnie z którym teren inwestycji nie ma dostępu do drogi publicznej wyłącznie z uwagi na brak zjazdu lub decyzji zezwalającej na jego wykonanie (wyrok WSA w Warszawie z dnia 25 stycznia 2023 r., sygn. akt VII SA/Wa 2211/22). Przesłanka dostępu do drogi publicznej jest spełniona nie tylko w przypadku istnienia zjazdu, lecz także wtedy, gdy w stanie faktycznym istnieje możliwość jego wykonania. Obligatoryjne jest wówczas ustalenie przez organ, czy taka możliwość rzeczywiście istnieje (wyrok WSA w Poznaniu z dnia 8 kwietnia 2021 r., sygn. akt II SA/Po 38/21).
Na etapie postępowania o warunki zabudowy, gdy obszar inwestycji przylega do pasa drogowego, obsługa komunikacyjna inwestycji jest dodatkowo uzgadniana z zarządcą drogi.
Po uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy inwestor, który zamierza realizować inwestycję i ubiegać się o pozwolenie na budowę, musi już uzyskać zezwolenie zarządcy drogi na lokalizację zjazdu, wydawane na podstawie art. 29 ust. 1 ustawy o drogach publicznych. Zgodnie z § 14 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, do działki budowlanej oraz do budynków i urządzeń z nimi związanych należy zapewnić dojście i dojazd umożliwiający dostęp do drogi publicznej.
Oznacza to, że decyzja zjazdowa jest obowiązkowa przed złożeniem wniosku o pozwolenie na budowę. Organ wydający pozwolenie na budowę musi mieć pewność, że działka będzie miała zapewniony legalny i faktyczny dostęp do drogi publicznej.
Jak długo ważna jest decyzja na lokalizację zjazdu
Decyzja zezwalająca na lokalizację zjazdu wygasa, jeżeli w ciągu 3 lat od jej wydania zjazd nie zostanie wybudowany. Termin ten liczony jest od dnia wydania decyzji, a nie od dnia jej ostateczności.
W orzecznictwie podkreśla się, że decyzja ta wygasa z mocy prawa, niezależnie od postanowień innych decyzji administracyjnych (wyrok NSA z dnia 20 marca 2025 r., sygn. akt II GSK 1844/21).
Z tego względu na etapie uzyskiwania pozwolenia na budowę dla inwestycji niedrogowej decyzja o lokalizacji zjazdu musi być aktualna.
Zobacz także: Pozbawienie dostępu do drogi publicznej przez ZRID
Wygaśnięcie decyzji w toku realizacji robót
W praktyce może dojść do sytuacji, w której po uzyskaniu pozwolenia na budowę inwestycji niedrogowej zjazd nie zostanie jeszcze wykonany, a decyzja zezwalająca na jego lokalizację wygaśnie. W takim przypadku konieczne jest uzyskanie nowej decyzji zarządcy drogi.
Może to prowadzić do opóźnień w realizacji inwestycji oraz wymuszać modyfikację harmonogramu robót. Należy przy tym pamiętać, że wykonanie zjazdu bez wymaganego zezwolenia lub po jego wygaśnięciu stanowi delikt administracyjny, za który przewidziana jest kara pieniężna.
Oznacza to, że inwestor powinien na bieżąco monitorować termin ważności decyzji i planować realizację zjazdu w taki sposób, aby zakończyć ją przed jej wygaśnięciem. Jeżeli natomiast termin ten upływa w trakcie realizacji inwestycji, zasadne jest złożenie wniosku o nowe zezwolenie z odpowiednim wyprzedzeniem.
Adwokatka Magdalena Wilczyńska
© Stawski Adwokaci i Radcy Prawni Kancelaria prawna
