ZRID, czyli wydawane na podstawie specustawy drogowej zezwolenie na realizację inwestycji drogowej, to zintegrowane narzędzie, które pozwala uzyskać jedną decyzję, kompleksowo rozstrzygającą o wielu aspektach związanych z inwestycjami drogowymi.
Decyzja ta nie tylko zastępuje pozwolenie na budowę, zatwierdzając projekt zagospodarowania terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany, ale również zatwierdza podziały nieruchomości i wskazuje, które działki przechodzą z mocy prawa na własność Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego na cele budowy dróg.
Choć ZRID służy budowie dróg, zdarza się, że w jego wyniku nieruchomość, która pozostaje we władaniu dotychczasowego właściciela, traci dostęp do drogi publicznej. W efekcie taka działka może utracić charakter budowlany, co dla właścicieli bywa nieoczekiwanym i problematycznym skutkiem tej decyzji.
Działka budowlana
Przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wskazują, że działką budowlaną jest nieruchomość gruntowa lub działka gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego.
Dostęp do drogi publicznej może być:
- bezpośredni – zapewniany przez zjazd, czyli część drogi publicznej łączącą jezdnię z nieruchomością gruntową leżącą poza pasem drogowym albo
- pośredni – przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej.
Co istotne, na etapie ubiegania się o decyzję o warunkach zabudowy nie jest konieczne, by zjazd faktycznie istniał. O dostępie do drogi publicznej świadczy już potencjalna możliwość jego wykonania.
Zmiana przeznaczenia gruntu
Po wydaniu ZRID działki przeznaczone pod budowę dróg stają się własnością Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, ale zanim powstanie na nich droga, nie są one jeszcze traktowane jako działki drogowe. Zwykle w tym okresie mają oznaczenie Tp – tereny komunikacji stanowiące grunty przeznaczone pod budowę dróg publicznych lub linii kolejowych.
Oznacza to, że do czasu wybudowania drogi i włączenia działki, która przeszła np. na gminę do pasa drogowego drogi publicznej, działka, która pozostała we władaniu dotychczasowego właściciela, nie graniczy już bezpośrednio z drogą publiczną, więc nie ma możliwości zapewnienia jej bezpośredniego dostępu za pomocą zjazdu.
Pomimo tego, że sytuacja ta ma charakter tymczasowy – do czasu wybudowania drogi, to jednak w omawianym okresie nie będzie możliwe ubieganie się o decyzję o warunkach zabudowy, o zezwolenie na lokalizację zjazdu, a w związku z tym również o pozwolenie na budowę.
Jak się przed tym chronić?
Przede wszystkim zadbać, by nieruchomość położona przy drodze publicznej miała faktycznie i prawnie zagwarantowany dostęp do tej drogi poprzez wykonany zjazd. W specustawie drogowej przewidziano, że ZRID zawiera ustalenia dotyczące obowiązku budowy lub przebudowy zjazdu.
Ma to zapewnić ochronę właścicieli nieruchomości przylegających do budowanej drogi przed pozbawieniem dostępu do drogi publicznej i tzw. pośrednim wywłaszczeniem. Obowiązkiem zarządcy drogi jest zapewnienie nieruchomościom właściwych zjazdów, w szczególności w sytuacji, kiedy wskutek częściowego przejęcia nieruchomości pod realizację inwestycji drogowej zmieniają się uwarunkowania dotyczącej obsługi komunikacyjnej pozostałej części nieruchomości. Dotyczy to jednak zapewnienia dostępu do drogi publicznej nieruchomościom, które do tej pory taki dostęp miały poprzez legalnie urządzone zjazdy.[1]
[1] wyrok WSA w Poznaniu z dnia 18 kwietnia 2024 r., sygn. akt: II SA/Po 567/23.