Umowa rezerwacyjna od wielu lat towarzyszy deweloperom, niezależnie od przyjętego modelu prowadzenia działalności gospodarczej, pełniąc funkcję swoistego „wstępu” do zawarcia umowy deweloperskiej oraz następnego ustanowienia odrębnej własności lokalu. Należy jednak pamiętać, że przed nowelizacją Ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym deweloperzy mieli praktycznie pełną swobodę w kształtowaniu stosunku prawnego między stronami umowy rezerwacyjnej. Zmieniło się to w wyniku wspomnianej nowelizacji.
Czym jest umowa rezerwacyjna?
Nazwa umowy sugeruje, że jej podstawowym celem jest szczegółowe ustalenie kwestii wyłączenia danego lokalu ze sprzedaży na określony przez strony okres. Takie rozwiązanie ma ułatwić, między innymi, uzyskanie odpowiedniego finansowania zakupu lub inwestycji przez konsumenta (potencjalnego nabywcę lokalu). Warto jednak podkreślić, że mimo pozornego, intuicyjnego zrozumienia pojęcia „umowa rezerwacyjna”, przez wiele lat była to umowa nienazwana, tj. nieuregulowana przez konkretne przepisy. W zależności od praktyki deweloperów, umowa ta pełniła różne funkcje, składała się z różnych elementów oraz była zawierana w różnych formach, co prowadziło do nadużyć i sporów, w tym takich, które kończyły się na drodze sądowej. Należy jednak pamiętać, że zarówno przed nowelizacją, jak i w obecnym porządku prawnym, postanowienia umowy rezerwacyjnej przygotowanej przez dewelopera nie mogą kształtować praw konsumenta (potencjalnego nabywcy lokalu) w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami ani rażąco naruszać jego interesów. Takie przypadki często stanowiły – i wciąż stanowią – oś konfliktów między konsumentami a deweloperami. Więcej na temat abuzywności klauzul można znaleźć w artykule: „Jak deweloper może uchronić się przed formułowaniem klauzul abuzywnych w umowach?
Jak zmieniły się wymogi dotyczące umowy rezerwacyjnej w kontekście nowelizacji
W ramach aktualnie obowiązujących przepisów Ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym z dnia 20 maja 2021 roku Ustawodawca przeznacza cały rozdział na praktycznie pełne ugruntowanie kształtu umowy rezerwacyjnej, a co za tym idzie, unormowanie jej definicji, obligatoryjnych elementów, czasu obowiązywania czy formy prawnej wraz z rygorem jej niezachowania. W związku z powyższym deweloper jest ograniczony nie tylko przez przepisy Kodeksu Cywilnego dotyczące klauzul niedozwolonych, ale również przez same przepisy ww. ustawy wyznaczające essentialia negotii umowy rezerwacyjnej. Ze względu na istniejącą w poprzednim porządku prawnym (sprzed nowelizacji) praktycznie pełną swobodę, co do ustalania kształtu umowy rezerwacyjnej oraz aktualny porządek prawny znacznie ograniczający wspomnianą wyżej możliwość swobodnego wychodzenia poza ramy wyznaczone przez ustawodawcę, niezwykle istotnym zadaniem stojącym przed deweloperem jest pełna adaptacja używanych przez niego wzorców/draftów umów rezerwacyjnych do obowiązujących wymogów ustawowych.
W tym miejscu należy zaznaczyć, iż konkretne przepisy przejściowe umożliwiają w określonych przypadkach (rozpoczęcie sprzedaży przez dewelopera przed 1 lipca 2022 roku i zawarcie przed tą datą co najmniej jednej umowy deweloperskiej w rozumieniu art. 3 pkt 5 ustawy starej) stosowanie (przez dany okres) przepisów ustawy starej, w tym właśnie min. brak konieczności zawierania umów rezerwacyjnych w kształcie wyznaczonym ustawą nową. Mając jednak na uwadze, iż umowa rezerwacyjna w poprzednim stanie prawnym przyjmowała kształt umowy nienazwanej – nic nie stoi na przeszkodzie, aby umowa rezerwacyjna w tym właśnie nienazwanym kształcie spełniała wszelkie przesłanki przewidywane nowym porządkiem prawnym (tj. wynikające z art. 29-34 ustawy zmieniającej/nowej). Rozwiązanie takie pozwoli deweloperowi na lepszą adaptację nowych przepisów w przyszłości (umowy rezerwacyjne będą spełniały standardy wyznaczone nowymi przepisami niezależnie od kwestii konieczności stosowania przepisów ustawy starej przez 2 lata od wejścia w życie ustawy nowej), zwiększy standard świadczonych przez dewelopera usług, gwarantując lepsze warunki oraz poczucie bezpieczeństwa potencjalnym klientom (nabywcom), co może pozytywnie stymulować popyt oraz zminimalizuje ryzyko wystąpienia przez klientów z roszczeniami wynikającymi ze zawieranych umów rezerwacyjnych.
Podsumowanie
Niezależnie jednak od tego, czy deweloper musi, czy może zaadaptować się do nowego standardu prawnego przyjętego dla umowy rezerwacyjnej – najważniejszymi elementami, o których pamiętać musi on pamiętać podczas konstruowania umów rezerwacyjnych w porządku prawnym wyznaczonym nowelizacją ustawy deweloperskiej są min. określenie stron, miejsca i daty, określenie ceny nieruchomości lokalowej będącej przedmiotem umowy, wskazanie okresu w jakim dana nieruchomość lokalowa nie może zostać przedmiotem zainteresowania innych potencjalnych nabywców etc. Niezależnie od tego, czy jesteś deweloperem, czy rezerwującym, przed zawarciem umowy rezerwacyjnej upewnij się, że jej treść pozostaje zgodna z obowiązującymi wymogami prawnymi.