Zakup działki z pozwoleniem na budowę może być interesującą opcją, by zaoszczędzić wiele czasu związanego z uzyskaniem tej decyzji. Zamiast występować o pozwolenie na budowę wystarczy przenieść wydaną już decyzję na nabywcę nieruchomości. Jest to znacznie krótsza procedura. Jednak taka oszczędność obarczona jest wyższym ryzykiem. Na co należy szczególnie uważać przy takiej transakcji?
Ważność pozwolenia na budowę
Pozwolenie na budowę ważne jest przez okres 3 lat od dnia ostateczności decyzji. Jeżeli budowa nie zostanie rozpoczęta w tym terminie pozwolenie wygasa. Decyzja wygasa również, jeżeli budowa została przerwana na czas dłuższy niż 3 lata.
Oznacza to, że przed zakupem nieruchomości z pozwoleniem na budowę niezbędne jest zweryfikowanie, czy pozwolenie to jest ważne. Jeżeli pozwolenie wygasło nie można na jego podstawie prowadzić robót budowlanych – konieczne jest uzyskanie nowego pozwolenia na budowę.
Jak sprawdzić, czy pozwolenie nie wygasło?
Przed transakcją nabywca powinien sprawdzić, czy trzyletnie terminy na rozpoczęcie lub kontynuowanie robót po przerwie nie zostały przekroczone. W tym celu należy przede wszystkim zweryfikować dziennik budowy. Wpisy w dzienniku odzwierciedlają przebieg prac, więc z dokonanych wpisów powinno wynikać, kiedy prace zostały rozpoczęte, czy je przerywano, a jeżeli tak, to na jakie okresy.
Fakt wygaśnięcia pozwolenia na budowę, które następuje z mocy prawa musi być ustalony w sposób rzetelny i nie może być przedmiotem domniemania. Dlatego też, dziennik budowy może nie być jedynym dowodem w sprawie wygaśnięcia pozwolenia na budowę. Organ administracji architektoniczno-budowlanej może skorzystać również z innych środków dowodowych, w tym przeprowadzić oględziny, sprawdzić zmiany w zagospodarowaniu nieruchomości na przestrzeni czasu, np. na zdjęciach satelitarnych, czy też przesłuchać świadków.
Dlatego też poza wpisami w dzienniku budowy nabywca powinien zweryfikować stan faktyczny nieruchomości i sprawdzić, czy rzeczywiście roboty opisane w dzienniku były prowadzone.
Rozpoczęcie budowy
Co istotne, nie wszystkie prace będą świadczyły o rozpoczęciu budowy. Przepisy prawa budowlanego zawierają zamknięty katalog prac przygotowawczych, które stanowią o rozpoczęciu robót budowlanych. Należy do nich:
1) wytyczenie geodezyjne obiektów w terenie;
2) wykonanie niwelacji terenu;
3) zagospodarowanie terenu budowy wraz z budową tymczasowych obiektów;
4) wykonanie przyłączy do sieci infrastruktury technicznej na potrzeby budowy.
Weryfikacja wpisów w dzienniku budowy powinna więc być przeprowadzona z uwzględnieniem powyższego katalogu prac przygotowawczych.
Z kolei orzecznictwo sądowoadministracyjne dostarcza przykładów prac, których wykonanie nie oznacza rozpoczęcia budowy. Na przykład gromadzenie materiałów budowlanych na przyszłym terenie budowy. Choć wydawać by się mogło, że może być kwalifikowane jako zagospodarowanie terenu budowy, nie może być uznane za prowadzenie robót budowlanych[1].
Zawiadomienie o terminie rozpoczęcia robót
W przypadku niektórych inwestycji inwestor ma obowiązek zawiadomić organ nadzoru budowalnego o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót budowlanych. Dokonanie tego zawiadomienia nie świadczy jednak o faktycznym rozpoczęciu robót i nie chroni przed ewentualnym stwierdzeniem wygaśnięcia pozwolenia na budowę. Również brak zawiadomienia nie ma wpływu na ocenę legalności budowy.
Przeniesienie praw autorskich
Po weryfikacji, czy pozwolenie na budowę nie wygasło konieczne jest zadbanie o przeniesienie autorskich praw majątkowych do dokumentacji projektowej i upoważnienia do wykonywania praw zależnych.
Nabycie wraz z nieruchomością jedynie egzemplarza dokumentacji projektowej, jak i przeniesienie pozwolenia na budowę, a nawet samo przeniesienie autorskich praw majątkowych nie wystarcza do dokonywania zmian w projekcie bez zgody pierwotnego projektanta. A przecież wprowadzanie takich zmian może okazać się konieczne na etapie budowy, a później ewentualnej przebudowy obiektu. Do tego niezbędne jest prawo wykonywania praw zależnych.
Decyzje poprzedzające pozwolenie na budowę
Warto również zweryfikować decyzje poprzedzające pozwolenie na budowę. W procesie inwestycyjno-budowlanym mamy do czynienia z szeregiem związanych ze sobą aktów administracyjnych. Decyzja środowiskowa wpływa na treść decyzji o warunkach zabudowy, a następnie obie te decyzje determinują treść pozwolenia na budowę. Nieważność którejś z decyzji w tym „łańcuszku” może istotnie wpływać na kolejne.
Na co więc zwrócić uwagę przy zakupie działki z pozwoleniem na budowę?
Przede wszystkim na ważność tego pozwolenia – upewnij się, że decyzja nie wygasła, weryfikując dziennik budowy oraz faktyczny stan nieruchomości. Sprawdź także, czy wykonano prace, które prawo budowlane uznaje za faktyczne rozpoczęcie budowy (np. niwelację terenu, czy wytyczenie obiektów). Dodatkowo zwróć uwagę, czy uzyskasz autorskie prawa majątkowe do dokumentacji projektowej wraz z prawem do wprowadzania w niej zmian oraz czy decyzje poprzedzające pozwolenie na budowę są ważne.
[1] wyrok NSA z dnia 31 lipca 2002 r., sygn. akt: II SA/Ka 2207/00