Decydując się na inwestycję budowlaną, inwestorzy często koncentrują się na wyborze wykonawcy, kosztorysie czy harmonogramie prac. Jednak to, co może uchronić ich przed wieloma problemami, to dobrze skonstruowana umowa o roboty budowlane obfitująca w różne formy zabezpieczenia ich interesów. Oczywiście każdorazowo umowę należy dostosować do potrzeb inwestora, skali przedsięwzięcia, źródła finansowania – jednak można wyróżnić pewne kluczowe elementy umów o roboty budowlane.
Odpowiednio przygotowana umowa powinna zawierać:
- Przedmiot umowy – precyzyjne określenie zakresu prac i ich zgodności z dokumentacją projektową, warto również rozważyć wprowadzenie klauzuli zobowiązującej wykonawcę podjęcia prac wykraczających poza zakres prac jeżeli ich podjęcie wymagane jest, by nieruchomość zgodna była z dokumentacją projektową;
- Harmonogram prac – wskazanie terminów realizacji poszczególnych etapów budowy.
- Wynagrodzenie – sposób rozliczeń, np. ryczałtowe, kosztorysowe.
- Gwarancje i rękojmia – warunki odpowiedzialności wykonawcy za wady.
- Zabezpieczenie terminowości – kary umowne i mechanizmy egzekwowania terminów.
- Odbiór robót – procedura sprawdzenia i zatwierdzenia wykonanych prac.
W praktyce najczęściej Inwestorzy skupiają się przede wszystkim na mechanizmach zabezpieczających ich przed nieterminową realizacją zobowiązania umownego. Standardowo proponuje się wprowadzenie zapisów o przykładowym brzmieniu:
„Wykonawca zobowiązuje się do realizacji prac w terminie wskazanym w harmonogramie. W przypadku opóźnień przekraczających 30 dni, naliczana będzie kara umowna w wysokości 0,5% wartości wynagrodzenia za każdy dzień zwłoki, nie więcej jednak niż 10% wysokości wynagrodzenia.”
Taki zapis co do zasady skutecznie mobilizuje wykonawcę do dotrzymywania terminów i daje inwestorowi narzędzie do dochodzenia roszczeń w razie opóźnień, istnieją jednak inne – niekiedy znacznie skuteczniejsze – sposoby zabezpieczenia terminowej realizacji zobowiązania. Wprowadzenie takich zapisów wymaga indywidulanych ustaleń, bowiem jest stricte związane ze specyfiką konkretnej inwestycji.