Proces inwestycyjny w branży budowlanej nierzadko wymaga elastyczności w stosowaniu przepisów technicznych, szczególnie gdy realizacja projektu napotyka ograniczenia wynikające z lokalnych warunków lub specyfiki planowanej inwestycji. Odstępstwa od warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, to narzędzie umożliwiające pogodzenie wymogów prawa z potrzebami praktyki. Jednak zakres i podstawy prawne takich odstępstw budzą wiele pytań, zwłaszcza w świetle zróżnicowanej wykładni przepisów przez organy administracji publicznej oraz sądy administracyjne. Co więcej, w niektórych przypadkach ustawodawca pozwala nawet na zastosowanie przez inwestora innych rozwiązań z zakresu ochrony przeciwpożarowej niż te wymagane przepisami, i to bez potrzeby uzyskania formalnego odstępstwa od organu budowlanego. Warto zatem zastanowić się, jakie kluczowe kwestie inwestor powinien wziąć pod uwagę, by skorzystać z instytucji prawnej odstępstwa od warunków technicznych.
W branży budowlanej prawidłowa realizacja świadczeń zarówno przez przyjmującego zamówienie w ramach umowy o dzieło, jak i przez wykonawcę w ramach umowy o roboty budowlane stanowi gwarancję bezpieczeństwa inwestycji. Wadliwe wykonanie prac przez podwykonawcę może prowadzić do szeregu negatywnych konsekwencji, skutkując sporami budowlanymi nie tylko na linii nierzetelny podwykonawca – deweloper, ale także między deweloperem a nabywcami lokali oczekującymi na realizację umowy. Dlatego kluczowe jest bieżące monitorowanie jakości i prawidłowości wykonywanych prac przez podwykonawcę. Już na etapie realizacji inwestor lub generalny wykonawca może skorzystać z przysługujących mu uprawnień – zmienić sposób wykonania prac, odstąpić od umowy lub powierzyć poprawienie bądź dokończenie robót innej osobie na koszt i ryzyko podwykonawcy, bez konieczności uzyskania zgody sądu. W niniejszym artykule dowiesz się, jak skutecznie rozwiązać spór budowlany poprzez zastępcze zlecenie poprawy lub kontynuacji wadliwie wykonywanych prac na koszt podwykonawcy.
Procedura zastępczego zlecenia poprawy lub realizacji wadliwie wykonanych prac na koszt i ryzyko podwykonawcy
Ustawodawca w art. 636 Kodeksu cywilnego wskazuje, że zamawiający może wezwać wykonawcę realizującego dzieło w sposób wadliwy do zmiany sposobu wykonania, wyznaczając mu w tym celu odpowiedni termin. Dopiero po bezskutecznym upływie tego terminu zamawiający może odstąpić od umowy albo powierzyć poprawienie lub dalsze wykonanie dzieła innej osobie na koszt i ryzyko przyjmującego zamówienie.
Tytułem przykładu, jeśli podwykonawca zobowiązał się dostarczyć i zamontować okna, ale dostarczył wadliwe szyby, nie podejmując jeszcze montażu, zamawiający może wezwać go do zmiany sposobu wykonania dzieła.
Wezwanie powinno zawierać:
– szczegółowe uzasadnienie, dlaczego dzieło wykonywane jest wadliwie lub niezgodnie z umową (np. użycie niewłaściwego rodzaju szkła),
– wskazanie poprawnego sposobu wykonania dzieła (np. wymiana szyb na zgodne z umową),
– termin, w jakim podwykonawca powinien dokonać zmian.
Jeżeli podwykonawca nie zastosuje się do wezwania w wyznaczonym terminie, zamawiający może:
– odstąpić od umowy (więcej na ten temat: Skutki odstąpienia od umowy o roboty budowlane w przypadku zwłoki jednej ze stron),
– powierzyć poprawienie lub dalsze wykonanie dzieła innej osobie na koszt i ryzyko podwykonawcy.
Powierzenie poprawienia dzieła obarczone jest jednak szczególnym reżimem prawnym, w ramach którego podwykonawca ponosi tylko takie koszty, które były uzasadnione wymiarem robót naprawczych i poniesionymi kosztami powierzonych przez zamawiającego prac mających przywrócić dziełu funkcjonalność gospodarczą przewidzianą umową. Zamawiający musi także uwzględnić już zrealizowane przez podwykonawcę prace oraz poniesione przez niego nakłady.Jeżeli zamawiający dostarczył podwykonawcy materiały (np. szkło do montażu okien), to w przypadku odstąpienia od umowy lub powierzenia prac innej osobie, może żądać ich zwrotu. Z ostrożności przedprocesowej zaleca się poinformowanie wykonawcy o rozpoczęciu zastępczego wykonania dzieła, choć ustawodawca nie formułuje takiego wymogu.
Prawidłowe przeprowadzenie całej procedury powoduje, że zamawiający nie musi uzyskiwać upoważnienia sądu do powierzenia poprawienia lub dalszego wykonania dzieła innej osobie. Wynika to z faktu, że art. 636 Kodeksu cywilnego stanowi lex specialis względem art. 480 Kodeksu cywilnego.
Zastępcze usunięcie wad dzieła lub robót budowlanych – czy są ograniczone terminem?
Brak wiedzy dotyczącej przesłanek prawnych dopuszczających na zastępcze usunięcie wad w przypadku, w którym nierzetelny podwykonawca działa niezgodnie ze sztuką budowlaną może skutkować przegraną w długotrwałym i kosztownym procesie cywilnym dotyczącym konkretnego sporu budowlanego. Kluczowe znaczenie ma zatem rozstrzygnięcie, czy i w jakich okolicznościach możliwe jest zastępcze wykonanie lub naprawa wadliwie zrealizowanego dzieła bądź robót budowlanych. Z perspektywy prawnej decydującym momentem w ramach trwania umowy o dzieło lub umowy o roboty budowlane, który wpływa na zakres uprawnień zamawiającego, jest odbiór przedmiotu umowy. Dopiero po spełnieniu określonych przesłanek (omówionych w dalszej części artykułu) podmiot zlecający może skorzystać z prawa do zastępczego wykonania lub naprawy.
Jeżeli jednak dzieło lub roboty zostały odebrane – niezależnie od formy przewidzianej w umowie, np. poprzez podpisanie protokołu zdawczo-odbiorczego – wszelkie uprawnienia do:
– żądania zmiany sposobu wykonania,
– odstąpienia od umowy,
– powierzenia poprawienia lub dalszego wykonywania dzieła innej osobie na koszt i ryzyko podwykonawcy bez konieczności uzyskania zgody sądu
bezwarunkowo wygasają. Wykonanie powyższych czynności po odbiorze jest zatem bezprawne i może skutkować odpowiedzialnością cywilną zamawiającego w ewentualnym sporze budowlanym.
Stanowisko to znajduje pełne odzwierciedlenie w orzecznictwie. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 25 czerwca 2014 r. (IV CSK 610/13) jednoznacznie podkreślił, że: „Z treści art. 636 § 1 KC wynika, że uprawnienie zamawiającego do powierzenia dalszego wykonania dzieła lub jego poprawienia innej osobie trwa w toku wykonywania dzieła, do chwili odbioru dzieła.”
Czy odebranie dzieła i oddanie (wydanie) dzieła to tożsame pojęcia?
Należy podkreślić, iż kolejną kwestią materialnoprawną, którą warto poruszyć, jest sam odbiór wadliwego dzieła – gdyż wyznacza on punkt w czasie, od którego upływu zamyka się możliwość skorzystania z instytucji zastępczego usunięcia wad dzieła. Tytułem przykładu, warto zastanowić się, czy deweloper zamawiający okna wraz z montażem od podwykonawcy dokonał skutecznego odbioru pękniętych szyb w momencie, gdy nie zostały one jeszcze zamontowane na odpowiednim zbrojeniu, a jedynie fizycznie wydane i dostarczone na plac budowy.
W przedstawionej sytuacji nie możemy mówić o odbiorze dzieła przez zamawiającego, ponieważ dzieło w takim stanie rzeczy nie może być całościowo odebrane. Podwykonawca dostarczył jedynie fragment dzieła, tj. same szyby, nie wykonując ich montażu.
Rozszerzając nasze rozważania – modyfikując przywołany przykładowy stan faktyczny, załóżmy, że zleceniem zamawiającego objęte było jedynie dostarczenie szyb na plac budowy, bez konieczności ich montażu. Czy w takiej sytuacji doszło do skutecznego odbioru szyb? Odpowiedź na to pytanie w pełni zależy od postanowień zawartych w umowie o dzieło/umowie o roboty budowlane:
- W sytuacji, w której zamawiający wraz z wykonawcą ustalili, iż odbiór dzieła nastąpi poprzez podpisanie stosownego protokołu – odbiór dzieła nie miał miejsca, jeśli protokół nie został podpisany w trybie przewidzianym umową.
- W sytuacji, w której zamawiający wraz z wykonawcą ustalili, iż odbiór dzieła nastąpi poprzez dostarczenie szyb na plac budowy – odbiór dzieła co do zasady miał miejsce, jeśli szyby zostały faktycznie dowiezione. Należy jednak zwrócić uwagę, iż zgodnie z poglądem wyrażonym w niżej wskazywanym wyroku, jeśli wady szyb w momencie ich oddania zamawiającemu były na tyle poważne, że dyskwalifikowały je jako dzieło w kontekście przeznaczenia określonego umową, to nie można mówić o ich oddaniu (wydaniu) ani o obowiązku ich odebrania.
Zgodnie z tezą z Wyroku Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 15 marca 2012 r. I CSK 287/11: „Odebranie dzieła jest zarówno czynnością faktyczną, jak i oświadczeniem zamawiającego, przyjmującego dzieło zaoferowane przez wykonawcę z chwilą jego wydania (oddania), będące quasi-umową, a w wielu umowach o dzieło przybierającą wprost postać sformalizowanej umowy. Samo przedstawienie dzieła do odbioru nie jest tożsame z jego wydaniem (oddaniem)…”.
Odbiór dzieła to kluczowy moment w realizacji umowy o dzieło lub umowy o roboty budowlane. W przypadku, gdy dzieło jest wykonane wadliwie, zamawiający ma prawo wezwać wykonawcę do usunięcia wad, a w razie bezskuteczności wezwania – podjąć dalsze kroki prawne, takie jak odstąpienie od umowy lub powierzenie dalszego wykonania dzieła innej osobie na koszt i ryzyko wykonawcy.
Zatem, by uniknąć sporów, zaleca się odpowiednie formułowanie postanowień dotyczących odbioru dzieła oraz dostosowanie umowy do realiów wykonywania dzieła budowlanego.