Na podstawie przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej, czyli umowy sprzedaży nieruchomości. Jednym z zabezpieczeń wykonania umowy przedwstępnej może być zadatek.
Skutki wręczenia zadatku
Zgodnie z art. 394 kodeksu cywilnego w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.
Jeżeli umowa przyrzeczona zostanie zawarta, zadatek jest zaliczany na poczet ceny nieruchomości.
Jeśli natomiast strony rozwiążą umowę przedwstępną, zadatek powinien zostać zwrócony. Zwrot zadatku należy się również w sytuacji, gdy do zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszło na skutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.
Co zrobić, gdy jedna ze stron oświadcza, że nie przystąpi do zawarcia umowy przyrzeczonej?
To zależy od formy umowy przedwstępnej.
Jeżeli umowa przedwstępna została zawarta w formie pisemnej – bez udziału notariusza – druga strona może skorzystać z przepisów regulujących zadatek, czyli odstąpić od umowy i w zależności, czy sama go dała, czy otrzymała, żądać zwrotu w podwójnej wysokości albo otrzymany zadatek zatrzymać. Ponadto, od strony uchylającej się od zawarcia umowy przyrzeczonej druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania.
Przykładowo:
Sprzedający oświadczył kupującym, że nie zamierza przystąpić do umowy przyrzeczonej, ponieważ znalazł nowego kupującego, który oferuje mu znacznie wyższą cenę za nieruchomość. Proponuje zawarcie porozumienia rozwiązującego umowę przedwstępną. Kupujący w tej sytuacji mogą zawrzeć takie porozumienie, ale wówczas przysługuje im zwrot zadatku w wysokości, jaką wpłacili. Mogą też nie godzić się na zawarcie porozumienia, odstąpić od umowy przedwstępnej z powodu uchylania się przez sprzedającego od zawarcia umowy przyrzeczonej i żądać sumy dwukrotnie wyższej.
Forma aktu notarialnego
Przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości zawarta w formie aktu notarialnego ma tzw. silniejszy skutek. Jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej. Oznacza to, że umowa w formie aktu notarialnego może być egzekwowana na drodze sądowej.
W opisanym wyżej przykładzie kupującym przysługuje więc jeszcze jedno roszczenie – mogą wystąpić do sądu z żądaniem zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli sprzedający nie stawi się na wyznaczonym terminie zawarcia umowy sprzedaży w wykonaniu umowy przedwstępnej, wówczas kupujący mogą:
- zgodnie z przepisami o zadatku – odstąpić od umowy przedwstępnej i żądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości albo
- wystąpić do sądu z żądaniem zawarcia umowy przyrzeczonej.
Umowa przedwstępna nie wygasa po upływie wyznaczonego w niej terminu na zawarcie umowy przyrzeczonej, a może być egzekwowana. Należy więc przemyśleć, która droga jest właściwa w konkretnym przypadku – czy zależy nam na nieruchomości, czy wolimy zrezygnować z zakupu i żądać rozliczenia zadatku.
Protokół niestawiennictwa
Jeżeli pomimo wyznaczenia terminu na zawarcie umowy przyrzeczonej któraś ze stron nie stawi się u notariusza, należy sporządzić protokół niestawiennictwa. Będzie on dowodem niewykonania zobowiązań z umowy przedwstępnej.
Przedawnienie
Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Oznacza to, że obie strony mają rok na wystąpienie do sądu z żądaniem zawarcia umowy przyrzeczonej.
Podsumowanie
Zadatek stanowi powszechnie stosowane w praktyce zabezpieczenie wykonania przedwstępnej umowy sprzedaży. Należy jednak pamiętać, że nieprzystąpienie przez którąkolwiek ze stron do umowy przyrzeczonej nie powoduje wygaśnięcia zobowiązania. Zobowiązanie do zawarcia umowy przyrzeczonej nadal istnieje, z tą różnicą, że w przypadku zawarcia umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego można dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej na drodze sądowej. Jeżeli jednak strona, która chciała wykonać umowę nie zdecyduje się na egzekwowanie jej zawarcia przed sądem, w związku z zastrzeżeniem zadatku, może od umowy przedwstępnej odstąpić i żądać rozliczenia zadatku. Konieczne w takim przypadku jest złożenie oświadczenia o odstąpieniu od umowy – nie wystarczy samo wezwanie do zwrotu zadatku albo oświadczenie o jego zatrzymaniu.