Mateusz Stawski
Inne tego autora

Condohotele i aparthotele – zakaz wyodrębniania lokali z wyjątkami. Co przewiduje kolejny projekt Ministerstwa z 24 kwietnia 2026 r.

Wydrukuj Zapisz

Wnioski

  • Projekt ustawy o zmianie ustawy o własności lokali z 24 kwietnia 2026 r. (tekst projektu) wprowadza zakaz przenoszenia własności pojedynczych lokali w budynkach zamieszkania zbiorowego (condohotele, aparthotele, akademiki, hotele, hostele).
  • Zakaz dotyczy lokali o przeznaczeniu innym niż mieszkalne.
  • Od zakazu są wyjątki: lokale na pierwszej kondygnacji naziemnej w budynkach co najmniej trzykondygnacyjnych (typowe lokale usługowe); lokale spełniające wymagania techniczno-budowlane właściwe dla lokali mieszkalnych, dla których rada gminy podjęła uchwałę dopuszczającą wyodrębnianie.
  • Uchwała rady gminy określi minimalne wymagania dotyczące liczby miejsc parkingowych. Będzie też mogła podwyższać wymóg powierzchni biologicznie czynnej powyżej poziomu z MPZP lub decyzji WZ.
  • Spełnienie wymagań stwierdzi starosta w zaświadczeniu wydawanym na wniosek właściciela lokalu. Do wniosku trzeba dołączyć opinię osoby posiadającej uprawnienia budowlane do projektowania.
  • Przepis przejściowy chroni inwestycje, dla których wniosek o pozwolenie na budowę został złożony przed 31 grudnia 2025 r. (data złożenia wniosku, a nie data pozwolenia na budowę.
  • Unia Metropolii Polskich postuluje dalej idące zaostrzenie – ochroną mają być objęte tylko inwestycje z pozwoleniem na użytkowanie przed 1 stycznia 2027 r. Wiceminister Tomasz Lewandowski zapowiedział przychylność wobec tego wariantu, choć w obecnej wersji projektu postulat nie został uwzględniony.
  • Inwestorzy, którzy nie będą podlegać ochronie z przepisu przejściowego bedą musili rozważyć inny model komercjalizacji (np. sprzedaż udziałów w nieruchomości z umową quoad usum.).
  • Umowy przedwstępne sprzedaży lokali mogą okazać się nieważne. Art 387 kodeksy cywilnego: Umowa o świadczenie niemożliwe jest nieważna.

Jesteś deweloperem, inwestorem lub doradcą prowadzącym projekt condohotelowy albo aparthotelowy? Nowelizacja zmienia ekonomikę takich inwestycji. Skontaktuj się z nami . Przeanalizujemy Twój projekt pod kątem przepisów przejściowych, struktury umów i alternatywnych modeli komercjalizacji.

Mateusz Stawski, adwokat

© Stawski Adwokaci Kancelaria prawna

Powrót do góry

Powiązane

Rękojmia a wady nieruchomości wspólnej – co ma zmienić nowelizacja z 2026 r.?

Wspólnota vs deweloper – rękojmia bez cesji. Co realnie zmieni projektowana nowelizacja ustawy o własności lokali?

Dotychczasowa praktyka dochodzenia przez wspólnoty mieszkaniowe roszczeń z rękojmi za wady części wspólnych wymagała zebrania cesji od właścicieli lokali. Zebranie 100% cesji to w praktyce wynik nieosiągalny.

Projekt nowelizacji ustawy o własności lokali przygotowany przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii ma to zmienić: wspólnota ma uzyskać ustawową legitymację do dochodzenia roszczeń z rękojmi za wady nieruchomości wspólnej, bez konieczności zbierania cesji od właścicieli lokali. Nowe zasady mają objąć również roszczenia wynikające z umów deweloperskich zawartych przed wejściem nowelizacji w życie. Czy projekt rzeczywiście rozwiązuje problem?

W artykule wyjaśniamy, co konkretnie wprowadza projektowany art. 6 ust. 3 i 4 ustawy o własności lokali, dlaczego roszczenia odszkodowawcze nadal pozostają poza zasięgiem wspólnoty, jak działa przepis przejściowy z art. 2 projektu oraz jakie kroki powinny dziś podjąć zarządy wspólnot i zarządcy nieruchomości w sprawach toczących się i potencjalnych.

Obowiązki zarządu / zarządcy nieruchomości wobec wad części wspólnej – kiedy bezczynność rodzi odpowiedzialność prawną?

Ujawnione wady fizyczne części wspólnej budynku wymagają działania, a właściciele lokali odmawiają podjęcia uchwały.

Zarząd i zarządca, którzy w takiej sytuacji pozostają bierni mogą odpowiadać cywilnie, administracyjnie i karnie. Obowiązek działania ciąży na nich niezależnie od postawy właścicieli lokali. Kiedy bezczynność staje się problemem prawnym i jakie instrumenty prawne przysługują zarządcy, gdy wspólnota nie współdziała?

W artykule wyjaśniamy jakie obowiązki oraz instrumenty prawne przysługują zarządowi wspólnoty mieszkaniowej, zarządcy, któremu powierzono zarząd wspólnotą w trybie art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali, oraz zarządcy nieruchomości (administratorowi) działającemu na podstawie umowy o zarządzanie (administrowanie).

Potrzebujesz wsparcia?

Skontaktuj się z nami

    Spory budowlane