Wnioski praktyczne
- Wspólnota mieszkaniowa nie może podejmować uchwał zakazujących najmu krótkoterminowego – stanowiłoby to przekroczenie ustawowych kompetencji wspólnoty i naruszenie prawa własności.
- Właściciele lokali mogą wynajmować je na krótkie terminy, bez potrzeby uzyskiwania zgody wspólnoty.
- Wspólnota może różnicować wysokość zaliczek, jeżeli jest to uzasadnione intensywnością eksploatacji części wspólnych.
- Konflikty sąsiedzkie wynikające z najmu krótkoterminowego należy rozwiązywać na gruncie prawa cywilnego, a nie poprzez uchwały o charakterze zakazującym.
W wyroku z dnia 12 stycznia 2021 r., sygn. IV CSKP 20/21, Sąd Najwyższy odniósł się do kwestii dopuszczalności podejmowania przez wspólnoty mieszkaniowe uchwał ograniczających możliwość wykorzystywania lokali na cele najmu krótkoterminowego. Orzeczenie to zasługuje na uwagę z uwagi na praktyczne znaczenie dla właścicieli lokali, zarządców nieruchomości, a także członków wspólnot mieszkaniowych, którzy coraz częściej stykają się z problematyką najmu o charakterze krótkoterminowym czy turystycznym.
Sąd Najwyższy stwierdził, że wspólnota mieszkaniowa (również tzw. wspólnota lokalowa) nie może skutecznie zakazać wykorzystywania lokali mieszkalnych na cele najmu krótkoterminowego, nawet jeśli taka uchwała zapada większością głosów właścicieli. Uchwała tego rodzaju jest nieważna z mocy prawa, ponieważ:
- wykracza poza zakres zarządu nieruchomością wspólną, o którym mowa w art. 12 i 13 ustawy o własności lokali,
- ingeruje w prawo własności indywidualnej właściciela lokalu, co stanowi przekroczenie kompetencji wspólnoty jako jednostki organizacyjnej.
Wspólnota nie może podejmować uchwał, które w sposób bezpośredni ingerują w sposób korzystania z poszczególnych lokali.
Granice ingerencji wspólnoty a najem krótkoterminowy
W orzeczeniu podkreślono, że nawet jeśli działalność prowadzona przez właściciela lokalu (np. najem dobowy, apartementy, aparthotel) jest uciążliwa dla pozostałych mieszkańców, środkiem reakcji nie może być generalny zakaz podejmowany w drodze uchwały wspólnoty. Właściwym instrumentem ochrony interesów sąsiadów są roszczenia z art. 144 kodeksu cywilnego (immisje) lub powództwa cywilne o zaniechanie naruszeń.
Wspólnota nie ma legitymacji do ingerowania w sferę indywidualnego prawa własności lokalu mieszkalnego, który stanowi odrębny przedmiot własności.
Zróżnicowanie zaliczek jako dopuszczalna forma reakcji wspólnoty
Wspólnota mieszkaniowa uchwałą może jednak różnicować wysokość zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną w zależności od sposobu korzystania z lokalu.
Wyższe zaliczki mogą być naliczane właścicielom lokali użytkowych, którzy wynajmują swoje mieszkania krótkoterminowo, ponieważ taki sposób eksploatacji może generować zwiększone zużycie elementów nieruchomości wspólnej (np. wind, korytarzy, mediów, ochrony), a tym samym uzasadniać większy udział w kosztach utrzymania.
Taka interpretacja znajduje podstawę w art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali, który dopuszcza zróżnicowanie obciążeń finansowych właścicieli, o ile jest to uzasadnione sposobem korzystania z lokalu lub innymi obiektywnymi okolicznościami.