Wstrzymanie budowy przez konserwatora zabytków
Roboty budowlane na nieruchomościach wpisanych do rejestru zabytków wymagają dodatkowych zgód konserwatorskich. Nie wszyscy zdają sobie jednak sprawę z tego, że wojewódzki konserwator zabytków ma prawo zaciągnąć „hamulec awaryjny” nawet wtedy, gdy prace realizowane są przy obiekcie niewpisanym do rejestru.
Czym jest zabytek?
Zabytkiem może być nieruchomość lub rzecz ruchoma, ich części lub zespoły, będące dziełem człowieka lub związane z jego działalnością i stanowiące świadectwo minionej epoki bądź zdarzenia, których zachowanie leży w interesie społecznym ze względu na posiadaną wartość historyczną, artystyczną lub naukową.
Z definicji tej wynika, że obiekt może być zabytkiem jeszcze przed formalnym objęciem go ochroną. Innymi słowy – jeżeli spełnia wskazane przesłanki, może być zabytkiem, nawet bez wpisu do rejestru lub ewidencji, a status zabytku nie powstaje dopiero w momencie wpisu. Wpis jest formalnym potwierdzeniem, że dany obiekt spełnia przesłanki ustawowe. Oznacza to, że budynek, który w oczach inwestora może być „zwykłą starą kamienicą”, w świetle prawa może być już zabytkiem, nawet jeśli nie został jeszcze objęty formalną ochroną konserwatorską.
„Hamulec awaryjny”
W opisanej wyżej sytuacji, gdy obiekt spełnia przesłanki uzasadniające wpis do rejestru, ale nie został jeszcze wpisany, wojewódzki konserwator zabytków może podjąć działania ochronne. Zgodnie z art. 46 ust. 1 ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami, wojewódzki konserwator zabytków może wydać decyzję o wstrzymaniu prac konserwatorskich, restauratorskich lub robót budowlanych przy zabytku niewpisanym do rejestru albo na Listę Skarbów Dziedzictwa, jeżeli zabytek ten spełnia warunki uzasadniające dokonanie wpisu do rejestru. To rozwiązanie ma charakter tymczasowy i służy zabezpieczeniu zabytku przed nieodwracalnymi zmianami do czasu rozstrzygnięcia, czy zostanie on formalnie wpisany do rejestru.
Natychmiastowa wykonalność decyzji
Decyzji wojewódzkiego konserwatora zabytków zazwyczaj nadawany jest rygor natychmiastowej wykonalności, co powoduje, że prace powinny zostać wstrzymane z chwilą doręczenia decyzji adresatowi, a wniesienie odwołania nie wstrzymuje wykonania.
Decyzji tej organ nie musi nadawać rygoru, by była ona natychmiast wymagalna, bowiem w jej istotę ta natychmiastowa wykonalność jest wpisana (por.: K. Zalasińska, Ustawa o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami. Komentarz, wyd. 1, 2020, art. 46, Nb 3).
Jak długo roboty mogą być wstrzymane?
Decyzja o wstrzymaniu robót wygasa, jeżeli w terminie 14 dni od dnia jej doręczenia nie nastąpi wszczęcie postępowania w sprawie wpisu zabytku do rejestru albo na Listę Skarbów Dziedzictwa.
Do września 2017 r. przepisy przewidywały jeszcze jeden termin – wstrzymane prace mogły być podjęte, jeżeli w terminie 2 miesięcy od dnia doręczenia decyzji zabytek nie zostanie wpisany do rejestru albo na Listę Skarbów Dziedzictwa. Przepis ten został jednak uchylony, choć w starszych opracowaniach można się jeszcze na niego natknąć.
Obecnie obowiązuje art. 10a powołanej ustawy, zgodnie z którym od dnia wszczęcia postępowania w sprawie wpisu zabytku do rejestru do dnia, w którym decyzja w tej sprawie stanie się ostateczna, przy zabytku, którego dotyczy postępowanie, zabrania się prowadzenia prac konserwatorskich, restauratorskich, robót budowlanych i podejmowania innych działań, które mogłyby prowadzić do naruszenia substancji lub zmiany wyglądu zabytku. Zakaz dotyczy także robót objętych pozwoleniem na budowę albo zgłoszeniem, co bywa zaskoczeniem dla inwestorów, którzy uzyskali pozwolenie i działają zgodnie z prawem budowlanym, a mimo to muszą wstrzymać roboty.
Ryzyko opóźnień
Wstrzymanie prac na podstawie decyzji konserwatora zabytków może powodować poważne opóźnienia, a to z kolei rodzi realne ryzyko naliczania kar umownych wobec inwestora. Dlatego już na etapie zawierania umów warto przewidzieć taką ewentualność i odpowiednio ukształtować postanowienia dotyczące kar. Jeżeli jednak dojdzie do ich naliczenia, warto pamiętać o możliwości ich miarkowania, szczególnie gdy opóźnienie wynikało ze wstrzymania prac z przyczyn niezależnych od inwestora.
