Porady dla deweloperów

Dostęp do drogi publicznej jest warunkiem realizacji inwestycji budowlanej. Jednym z kluczowych elementów tego dostępu jest decyzja na lokalizację zjazdu, której brak lub wygaśnięcie może zablokować uzyskanie pozwolenia na budowę lub opóźnić realizację robót.

W artykule wyjaśniamy, jak długo ważna jest decyzja na lokalizację zjazdu, na jakim etapie inwestycji musi zostać uzyskana oraz jakie skutki niesie jej wygaśnięcie w toku inwestycji. Z punktu widzenia inwestora istotne jest wcześniejsze zweryfikowanie aktualności decyzji i jej powiązania z harmonogramem robót.

Coraz więcej gmin żąda od inwestorów prywatnych (niedrogowych) zawarcia tzw. „umowy drogowej”, na podstawie której mieliby finansować lub współfinansować budowę bądź przebudowę drogi publicznej. Tymczasem w zdecydowanej większości przypadków takie żądania nie mają żadnej podstawy prawnej. Art. 16 ustawy o drogach publicznych nie pozwala na przerzucanie kosztów dróg na prywatnych inwestorów, a podpisywane umowy bardzo często okazują się nieważne.

Jakie uprawnienia przysługują inwestorowi, jeżeli zarządca drogi żąda zawarcia „drogowej umowy partycypacyjnej” lub taka umowa została już podpisana? Zapraszamy do lektury.

Sąd Najwyższy zajmuje się dopuszczalnością żądania odszkodowania za wady budowlane ustalanego jako równowartość „nieponiesionych kosztów naprawy” (tzw. metoda kosztorysowa). W sprawie III CZP 44/24 (postanowienie z 15.04.2025) Sąd Najwyższy pyta powiększony skład tego sądu czy odszkodowanie za wadliwe roboty można liczyć metodą kosztorysową jako równowartość jeszcze nieponiesionych kosztów usunięcia wad. Potencjalne wykluczenie bądź ograniczenie tej metody będzie przekładać się na praktykę dochodzenia roszczeń odszkodowawczych.

Nabywcy lokali mieszkalnych i domów jednorodzinnych powinni być świadomi ryzyka związanego z likwidacją spółki deweloperskiej i utratą roszczeń z tytułu rękojmi oraz brakiem ochrony ze strony Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego w przypadku roszczeń z tytułu rękojmi. Prawidłowo przeprowadzona likwidacja takiej spółki, nawet przed upływem ustawowych terminów rękojmi, może pozbawić nabywców możliwości dochodzenia roszczeń z tytułu wad fizycznych nieruchomości. W rezultacie, w przypadku likwidacji dewelopera przed zakończeniem okresu rękojmi, może nie istnieć podmiot odpowiedzialny za wady nieruchomości. Właściwa analiza formy prawnej i struktury właścicielskiej dewelopera powinna być integralnym elementem procesu due diligence przed zakupem nieruchomości.

W sądowym sporze budowlanym nie ma miejsca na klasyczne słowo przeciwko słowu. Liczą się dokumenty – umowy, protokoły, maile, nagrania, dokumentacja fotograficzna. Masz je? Masz przewagę. Ich brak może przesądzić o porażce.

Roboty budowlane na nieruchomościach wpisanych do rejestru zabytków wymagają dodatkowych zgód konserwatorskich. Nie wszyscy zdają sobie jednak sprawę z tego, że wojewódzki konserwator zabytków ma prawo zaciągnąć „hamulec awaryjny” nawet wtedy, gdy prace realizowane są przy obiekcie niewpisanym do rejestru.