Nieruchomości

Znaleziska na budowie – obowiązki inwestora w świetle prawa.
Odkrycie zabytku, szczątków ludzkich lub zwierzęcych wstrzymuje prace budowlane i uruchamia procedury administracyjne. Wyjaśniamy, kogo zawiadomić, jak długo można wstrzymać roboty i jakie kary grożą za zaniechanie zgłoszenia.

Każdy inwestor, kierownik budowy oraz wykonawca powinien znać podstawowe zasady postępowania w takich przypadkach – od obowiązku zgłoszenia, przez okres wstrzymania robót, aż po potencjalne kary i nagrody.

Rękojmia w obrocie wtórnym nie działa automatycznie. Sam fakt, że nieruchomość została pierwotnie nabyta od dewelopera, nie oznacza, że każdy kolejny właściciel korzysta z tej ochrony wobec dewelopera.

Możliwość dochodzenia roszczeń bezpośrednio od dewelopera istnieje wyłącznie wtedy, gdy obok  sprzedaży sprzedający przeniesie na kupującego uprawnienia z rękojmi wobec dewelopera (przelew, cesja wierzytelności). Bez takiego przelewu nowy właściciel nie ma podstaw do kierowania żądań do dewelopera.

Czy inwestor lub nabywca, który samodzielnie usuwa wady budynku, może domagać się od wykonawcy lub dewelopera zwrotu poniesionych kosztów jeżeli prace naprawcze zostały wykonane bez uprzedniego uzyskania zgody sądu. Czy art. 480 Kodeksu cywilnego to przeszkoda w dochodzeniu kosztu prac naprawczych wykonanych bez zgody sądu?

Sąd Najwyższy zajmuje się dopuszczalnością żądania odszkodowania za wady budowlane ustalanego jako równowartość „nieponiesionych kosztów naprawy” (tzw. metoda kosztorysowa). W sprawie III CZP 44/24 (postanowienie z 15.04.2025) Sąd Najwyższy pyta powiększony skład tego sądu czy odszkodowanie za wadliwe roboty można liczyć metodą kosztorysową jako równowartość jeszcze nieponiesionych kosztów usunięcia wad. Potencjalne wykluczenie bądź ograniczenie tej metody będzie przekładać się na praktykę dochodzenia roszczeń odszkodowawczych.

Nabywcy lokali mieszkalnych i domów jednorodzinnych powinni być świadomi ryzyka związanego z likwidacją spółki deweloperskiej i utratą roszczeń z tytułu rękojmi oraz brakiem ochrony ze strony Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego w przypadku roszczeń z tytułu rękojmi. Prawidłowo przeprowadzona likwidacja takiej spółki, nawet przed upływem ustawowych terminów rękojmi, może pozbawić nabywców możliwości dochodzenia roszczeń z tytułu wad fizycznych nieruchomości. W rezultacie, w przypadku likwidacji dewelopera przed zakończeniem okresu rękojmi, może nie istnieć podmiot odpowiedzialny za wady nieruchomości. Właściwa analiza formy prawnej i struktury właścicielskiej dewelopera powinna być integralnym elementem procesu due diligence przed zakupem nieruchomości.

Roboty budowlane na nieruchomościach wpisanych do rejestru zabytków wymagają dodatkowych zgód konserwatorskich. Nie wszyscy zdają sobie jednak sprawę z tego, że wojewódzki konserwator zabytków ma prawo zaciągnąć „hamulec awaryjny” nawet wtedy, gdy prace realizowane są przy obiekcie niewpisanym do rejestru.